Толкушкин а в ипотека в россии м

Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) — «Юристъ», 2002 г.

Введение

В работе рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования, сопоставлены различные методологии и обобщен опыт ипотеки в России. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условиям программ ипотечного кредитования.

В книге представлен терминологический аппарат, используемый при ипотечном кредитовании. В самостоятельный

раздел выделены вопросы налогообложения участников программ ипотеки. Выработан ряд практических рекомендаций по организации и разрешению налоговых проблем.

Книга предназначена для потенциальных участников ипотечных программ: кредиторов, заемщиков, руководителей и персонала подразделений предпринимательских структур, анализирующих возможности использования залога недвижимости в качестве обеспечения кредитов для своих сотрудников. Особый интерес данная монография должна представлять для руководителей и специалистов ипотечных банков, универсальных банков, имеющих соответствующие службы, страховых компаний, лицензированных оценщиков, риэлторских фирм, компаний, обслуживающих паевые инвестиционные фонды (управляющих компаний, специализированных депозитариев и регистраторов, агентов), а также для сотрудников таких государственных органов, как Министерство финансов РФ, Министерство юстиции, Министерство по налогам и сборам, Федеральная служба налоговой полиции, Государственный комитет по статистике, Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг.

Кроме того, книга может быть использована в качестве учебного пособия преподавателями, аспирантами и студентами высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов по специальностям: строительство, банковское и страховое дело, рынок ценных бумаг, оценка недвижимости.

I. Установление ипотечных отношений

1. Закон об ипотеке и понятие ипотеки

1.1. Закон об ипотеке

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (действует с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.) является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.

Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом:

«Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила». Закон об ипотеке содержит правовые положения и нормы, относящиеся к закладной — именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закон допускает выпуск на основе закладных эмиссионных ценных бумаг (облигаций). К новеллам относятся также возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества (п. 2 ст. 5 Закона), а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст. 76 Закона).

Закон об ипотеке был введен в действие со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 79 Закона об ипотеке). Его текст был опубликован в «Российской газете» от 22 июля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. Впредь до приведения в соответствие с Законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) эти федеральные законы и иные правовые акты РФ применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке (п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 3 ст. 79 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В главу I «Основные положения» включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), определяют базовые понятия, необходимые для создания ипотечных правоотношений. Устанавливаются основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования. Определяются обязательства, обеспечиваемые ипотекой, и имущество, которое может быть предметом ипотеки. Определяется круг требований, который может обеспечиваться ипотекой, устанавливается порядок и пределы обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. Кроме того, глава содержит статью о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Устанавливаются особые нормы по ипотеке имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких собственников. В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона о залоге, сохранившие свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат Закону об ипотеке.

В главе II «Заключение договора об ипотеке» содержатся нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обеспечением по какому-либо обязательству. Определяется содержание договора об ипотеке и возникновение права залога по договору об ипотеке. Устанавливается обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Фиксируется порядок предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки.

Глава III «Закладная» вводит в оборот и определяет именную ценную бумагу — закладную, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Определяются содержание закладной и приложения к закладной. Устанавливаются нормы, регламентирующие:

— регистрацию владельцев закладной;

— осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства;

— восстановление прав по утраченной закладной.

Глава IV «Государственная регистрация ипотеки» устанавливает порядок правового регулирования ипотечных отношений. Глава содержит основные положения о государственной регистрации ипотеки, порядок государственной регистрации ипотеки. Определяются порядок и основания для отказа в государственной регистрации ипотеки и отложения государственной регистрации ипотеки, требования к регистрационной записи ипотеки и удостоверению государственной регистрации ипотеки. Закон устанавливает правила в отношении исправлений, изменений и дополнений регистрационной записи об ипотеке, а также в отношении погашения регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, в указанной главе определяются:

— расходы по государственной регистрации ипотеки;

— публичный характер регистрации ипотеки;

— порядок обжалования действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки;

— ответственность органа, регистрирующего ипотеку.

Глава V «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» содержит нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, ответственность участников договора об ипотеке по содержанию и ремонту, обеспечению страховой защиты, переданного в залог недвижимого имущества, защиту заложенного имущества от притязаний третьих лиц. В указанной главе устанавливается право залогодержателя проверять заложенное имущество, иные права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении залогодателем заложенного имущества, а также последствия утраты или повреждения заложенного имущества.

Глава VI «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» устанавливает нормы и правила о перемене лиц в обязательстве и о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц. Определяется порядок отчуждения заложенного имущества. Фиксируется норма о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Устанавливается порядок обременения заложенного имущества правами других лиц, определяются последствия:

— нарушения правил об отчуждении заложенного имущества;

— принудительного изъятия государством заложенного имущества;

— виндикации заложенного имущества.

Глава VII «Последующая ипотека» содержит понятие о последующей ипотеке (перезалоге уже заложенного недвижимого имущества), устанавливает ограничения по последующей ипотеке (условия, при которых она допускается). Устанавливается порядок:

— предупреждения залогодержателя о предшествующей и последующей ипотеках;

— изменение предшествующего договора об ипотеке;

— государственной регистрации последующей ипотеки;

— удовлетворения требования по предшествующей и последующей ипотекам.

Глава VIII «Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной» регулирует отношения, возникающие вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и обороту закладной. Определяются уступка прав по договору об ипотеке, передача прав по закладной, а также залог закладной.

Глава IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» определяет порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Устанавливаются, в частности:

— основания обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке;

— судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;

— подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество;

— меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц;

— вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество;

— порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Глава X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» устанавливает порядок и способы реализации заложенной недвижимости, при обращении взыскания для удовлетворения требований залогодержателя — кредитора по основному обязательству из стоимости предмета ипотеки. Регламентируется порядок проведения публичных торгов. Устанавливаются условия и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Специальные нормы определяют прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение суммы вырученной от реализации заложенного имущества.

В главах XI-XIII содержатся специальные нормы правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются:

— земельные участки (гл. XI);

— предприятия как имущественного комплекса, зданий и сооружений (гл. XII);

— жилые дома и квартиры (гл. XIII).

В главе XI определены «земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» и «земельные участки, не подлежащие ипотеке». Установлены особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам, а также порядок и последствия возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Кроме того, установлены особенности:

— оценки земельного участка при его ипотеке;

— обращения взыскания на заложенные земельные участки, а также особенности их реализации.

В главе XII устанавливаются особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также ипотеки зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Определяются обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия и обращение взыскания на заложенное предприятие.

В главе XIII устанавливаются особенности ипотеки жилых домов и квартир, применения правил об ипотеке жилых домов и квартир, обращения взыскания на заложенный дом или квартиру. При этом специальные нормы устанавливаются в отношении ипотеки:

— квартир в многоквартирном доме;

— строящихся жилых домов;

— жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

Глава XIV «Заключительные положения» содержит положения, определяющие порядок введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов РФ в соответствии с ним.