Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?
Почему банки передают закладную другим?
Уступка прав по ипотеке — это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем — получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.
Закладные выступают «активами» банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям. Также эта операция является обязательной составляющей деятельности банков-партнеров АИЖК. И через несколько месяцев после оформления в них жилищного кредита все закладные стекаются в само Агентство.
Именно банки-партнеры АИЖК — самые частые кредиторы в ипотеке с гос.поддержкой. Поэтому тем, кто собирается взять такой ипотечный кредит нужно знать не только, что такое уступка права требования на ипотеку, но и как им следует действовать.
Как происходит продажа закладной?
Межбанковские сделки с закладными проходят без непосредственного участия заемщика. Сторонами в этом случае считаются лишь предыдущий и новый залогодержатели, которые заключают между собой договор о передаче прав требования. После этого закладная переходит в руки новому кредитору — вместе со всеми обеспеченными ею правами. Такая сделка обязательно проходит государственную регистрацию. Стороны подают в органы следующие документы:
- подтверждение об уплате госпошлины;
- заявление по договору об ипотеке, составленное текущим залогодержателем и новым кредитором совместно;
- договор уступки прав по договору ипотеки.
Несмотря на то что заемщик в сделке не участвует, изначальный кредитор должен в обязательном порядке оповестить должника об уступке прав. Делается это в письменном виде.
Как должен действовать заемщик при получении извещения?
Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.
Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору — и оказаться в суде.
Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу «выгодоприобретатель». В случае если там прописан старый кредитор (название конкретного банка), то страховку придется переоформлять на имя нового залогодержателя. Если же в этой графе прописано безличное «текущий залогодержатель» — то это действие не требуется.
По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.
Помимо уступки права требования на ипотеку — распространенной межбанковской операции — на рынке жилищного кредитования существует еще и уступка права требования на квартиру. Так называется сделка, когда покупатель приобретает первичную недвижимость в кредит не у самого застройщика, а у дольщика по договору долевого участия.
Передача прав дольщика: особенности заключения сделки по ДДУ
Ипотека на «переуступку» прав — это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:
- Между застройщиком и дольщиком должны быть совершены все расчеты. Текущий «владелец прав» обязан полностью рассчитаться за жилье согласно условиям ДДУ. О полном расчете должен свидетельствовать соответствующий документ;
- Сторонами получено согласие застройщика. Здесь важно внимательно изучить текст ДДУ: несмотря на то, что по законодательству РФ согласие застройщика необязательно, в документах дольщика может быть прописано совсем другое. Строительная организация должна быть письменно уведомлена о планируемой сделке, и ее инициаторы должны также получить в ответ письменное согласие;
- Сторонами получено согласие банка, к которому обратился заемщик, на выдачу жилищного кредита на таких условиях.
Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.
У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:
- основной договор;
- договор уступки;
- подтверждение о совершении всех расчетов между сторонами;
- согласие на сделку участвующих в ней сторонних организаций: застройщика и организации, выдавшей ипотечный кредит;
- акт передачи всех вышеперечисленных документов.
Если же договор долевого участия расторгается, текущий правообладатель сможет получить только ту сумму, что прописана в расторгнутом ДДУ. Возмещается именно эта фиксированная сумма, даже если фактические выплаты, совершенные новым дольщиком, оказались больше.
В какие банки можно обратиться?
Получить ипотечный кредит на «переуступку» удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты — смело обращаться можно лишь в следующие банки:
- ДельтаКредит;
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- Банк Москвы;
- МТС банк;
- Промсвязьбанк.
Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а ипотека с господдержкой: на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.
Источник
Уступка права требования — это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его залог. Кроме того, для физических лиц имеется возможность взять ипотеку по переуступке в банке.
Уступка прав требования залогодержателем
Согласно ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель, которым является кредитное учреждение, может уступать свое право требования по ипотечному договору, если это не противоречит нормам закона или положениям соглашения. То лицо, которому передаются права, становится на место изначального залогодержателя по такому соглашению.
По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:
- На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором. Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
- Должник должен быть письменно уведомлен о том, что состоялся переход прав кредитора к иному лицу. Это может быть сделано как первоначальным, так и новым кредитором.
- Права залогодержателя переходят к новому кредитору в том объеме, а также на тех условиях, которые имели место в момент перехода права.
Банк-залогодержатель, уступая свои права по ипотеке, не отвечает перед новым кредитором за неисполнение соответствующего требования должником (лицом, взявшим кредит под залог жилья). Исключения составляют случаи, когда банк становится поручителем должника.
Передача прав на закладную и залог закладной
Иногда ипотечный договор заключают в форме закладной, что значительно упрощает и ускоряет оборот недвижимости. Этот документ представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца получить исполнение по тому денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также удостоверяющую право залога на имущество.
В ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано на то, что не допускается уступка права требования по ипотеке, права по которой удостоверены закладной. Даже если такая сделка будет совершена, она будет считаться ничтожной. Однако допускается передача прав на закладную, равно как и ее залог.
Согласно ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сделка по передаче прав на закладную может совершаться в простой письменной форме (то есть не требует нотариального удостоверения либо госрегистрации). Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о том, кто является новым ее владельцем. При этом необходимо точно и полно указать имя (либо наименование) нового держателя закладной. Далее, залогодержатель подписывает закладную.
После этого, к новому владельцу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данным документом. Кредитное учреждение может передать права на закладную любым третьим лицам. Если на ней имеются надписи, запрещающие передачу, то они являются ничтожными.
При передаче прав по закладной также происходит передача персональных данных физического лица-залогодателя. При этом согласие такого физического лица на эту передачу не является обязательным.
Также, согласно ст. 49 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможен залог закладной. Ее разрешается закладывать по соответствующему договору, как с передачей, так и без передачи ее другому лицу (залогодержателю). Делается это для обеспечения обязательств.
Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда. Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.
Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться:
- об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
- о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись, которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.
Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.
Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру
Как указано в ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права по ипотеке на квартиру уступаются в той форме, в которую было обличено основное обязательство. Того же требует и п. 1 ст. 389 ГК РФ, где сказано, что уступка права требования по той сделке, которая требует госрегистрации (а именно — ипотека), должна быть зарегистрирована в том порядке, который установлен для регистрации такой сделки.
Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации. Оно несет ответственность за их возможное разглашение.
Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры
Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав.
Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.
Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:
- Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
- Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.
Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:
- застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
- участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.
Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.
Пример
А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).
Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.
Заключение
Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.
Главное — соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.
Вопрос
Подтверждение уступки прав по ипотеке
Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?
Ответ
Да, Вы имеете полное право этого требовать. Вам как должнику новый кредитор обязан доказать свои права требования.
Источник
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ пересмотрела итоги спора должницы по банковскому кредиту. Некий банк продал по цепочке ее долг, который в итоге попал к некоему обществу с ограниченной ответственностью с вычурным названием. Местные суды, куда эта фирма вызвала гражданку, чтобы потребовать с нее долг, объяснили женщине, что с ее долгом поступили правильно. Но упорная дама дошла до Верховного суда РФ и там, после изучения дела, заявили — должница законно возмутилась, а их коллеги в регионе разрешили спор неправильно.
Эта история случилась в Новосибирской области. Там фирма пошла в суд с иском к некой гражданке, задолжавшей коммерсантам больше 864 тысяч рублей. Правда, истцы попросили добавить к этой сумме еще и госпошлину в 12 тысяч рублей.
Дело рассматривал Центральный районный суд Новосибирска и принял решение в пользу фирмы, присудив ей столько, сколько она попросила. Областной суд, недолго думая, это решение утвердил. Проигравшая ответчица дошла до Верховного суда РФ и там нашла понимание.
Верховный суд РФ с местными решениями не согласился и встал на сторону должницы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда разъяснила свою позицию, рассказав, где и как ошиблись их коллеги в регионе.
История этого иска началась еще в 2007 году, когда нынешняя ответчица взяла в банке кредит в 35 тысяч рублей под 25 процентов годовых. Срок действия подписанного ею кредита был «до востребования, но не позднее мая 2027 года». Спустя полтора года после подписания этого договора у самого финансового учреждения началась бурная личная жизнь — банк стал преобразовываться, потом сливаться с другим банком, потом, и не один раз, он поменял название. В 2013 году, судя по материалам дела, кредит клиентки, который на тот момент уже был с долгом, банк передал другому финансовому учреждению, к которому перешло и право требования долга. Интересно, но, судя по документам, банк, купивший долг, в тот же день передал его в некое ОАО, а это общество спустя буквально пару часов уступило долг гражданки одному ООО, а тот — второму ООО. Так в реестре уступаемых прав и появился договор нашей ответчицы. И с 35 тысяч рублей сумма долга выросла почти до 900 тысяч рублей, из которых половина суммы — основной долг, а остаток — неуплаченные проценты.
Уступка прав требования допускается, только если она прописана в договоре с банком
Решение районного суда было простым — ответчица «ненадлежащим образом исполняла обязательства по кредитному договору, права требования по которому были уступлены».
Апелляция с таким решением согласилась, подчеркнув, что согласие должницы на переуступку прав требования не нужно, так как «личность кредитора не имела существенного значения для исполнения должником обязательств».
Кроме того, областной суд сказал, что кредитный договор «не содержит условия, запрещающего передачу прав третьим лицам». Вот с такими выводами местных судов и не согласился Верховный суд РФ. Свои разъяснения он начал с Гражданского кодекса. В нем есть 382-я статья, в которой говорится, что право требования, принадлежащее кредитору, может быть передано другому лицу «на основании закона». Для такого перехода к другому лицу прав кредитора согласия должника не требуется, «если иное не предусмотрено законом или договором».
Потом Верховный суд перешел к материалам своего пленума, который рассматривал споры о защите прав потребителей (N 17 от 28 июня 2012 года). На пленуме было разъяснение — решая дела по спорам об уступке прав требований по кредитным договорам потребителей (физических лиц), суд должен учитывать следующее. В Законе «О защите прав потребителей» не предусмотрено право банка или иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности. Исключение — «если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении».
Вывод Верховного суда — действующее законодательство не исключает возможность передачи прав требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) другим лицам, у которых нет лицензии на банковскую деятельность. Но такая уступка допускается только в том случае, если подобное прописано в договоре между банком и его клиентом и обе стороны это согласовали, заключая договор.
Судя по материалам нашего дела, кредитный договор, который заключила гражданка с банком, не содержал положения о возможности переуступки прав по этому договору третьим лицам. По мнению высокой судебной инстанции, райсуд не учел, а областной суд не увидел, что разъяснения пленума Верховного суда применены в этом деле неправильно. Поэтому решения новосибирских судов отменены, и спор придется пересматривать заново.
Источник