7 нояб. 2015
Если клиент берет кредит с целью приобретения жилья, он должен предоставить залог. Обеспечением по ипотеке выступает движимое и недвижимое имущество, депозиты и пр. В зависимости от типа залога и его характеристик устанавливаются параметры сделки.
Как обеспечиваются по ипотеке обязательства
При оформлении ипотечного договора клиент берет на себя обязательства по возврату долга в заранее оговоренные сроки. В качестве гарантии соблюдения условий выступают:
- поручительство физических и юридических лиц;
- привлечение созаемщика;
- залог предмета ипотеки (заем составляет обычно до 70–80% от стоимости жилья);
- залог прочего недвижимого имущества, которое имеется в собственности у участников сделки (размер кредита определяется оценочной стоимостью обеспечения);
- залог движимого имущества (автотранспорт, оборудование и пр.).
В качестве основного обеспечения по ипотеке выступает залог недвижимого имущества. Все прочие виды гарантий являются дополнительными и обычно не рассматриваются в качестве самостоятельного залога.
Нередко заемщику разрешается оформить кредит с обеспечением в виде приобретаемого жилья либо уже имеющегося (на выбор). На процентную ставку это не влияет. Единственная разница состоит в том, какая сумма клиенту будет доступна. Например, при покупке квартиры под залог большого дома гражданину не обязательно предоставлять первый взнос.
Ипотека как способ обеспечения обязательств: особенности
Часто банки выдают займы, рассматривая в качестве обеспечения сам предмет ипотеки. Такие сделки имеют ряд особенностей.
Во-первых, фин.учреждение подстраховывается на случай возникновения дополнительных расходов (реализация залога по решению суда). На руки клиент получит лишь часть от оценочной стоимости квартиры (дома). Остальную сумму (обычно 10–30%) заемщик должен иметь наличными. В качестве первого взноса принимается также материнский капитал и средства, накопленные на счету военнослужащего по программе НИС.
Во-вторых, регистрация недвижимости на нового собственника происходит до или после заключения ипотеки. От этого нередко зависит процентная ставка.
Обязательство, обеспеченное ипотекой, должно выполняться в соответствии с графиком погашений. Если заемщик допускает просрочки по выплате задолженности, банк имеет право на реализацию предмета обеспечения на торгах. Производится это на основании суда или по соглашению между сторонами.
Какая информация содержится в договоре ипотеки по обеспечению обязательств
Договор ипотеки в каждом банке имеет свои особенности. Основными моментами, которые обязательно должны быть оговорены, являются:
- предмет ипотеки (что предоставляется в качестве обеспечения, характеристики объекта, место его расположения);
- оценочная стоимость залога;
- какие обязательства обеспечиваются ипотекой (размер кредита, срок погашения задолженности, процентная ставка);
- на каких правах залоговое имущество принадлежит владельцу (собственность, аренда, пр.), где зарегистрированы права на недвижимость.
Советы заемщикам
- Материнский капитал по ипотеке обязательством выступать не может. Он рассматривается в качестве средства для досрочного погашения или вместо первого взноса. Чтобы воспользоваться сертификатом, владельцу необходимо заказать справку в Пенсионном фонде об остатке средств.
- Если вы хотите оформить ипотеку без первого взноса, предоставьте дополнительный залог к ипотеке (например, автотранспорт).
- Если в договоре ипотеки не указаны основные параметры займа, сделка считается недействительной. Обязанности сторон аннулируются.
Источник
Лена Аюрова
Ведущий юрисконсульт IPT Group
специально для ГАРАНТ.РУ
Действующим законодательством вопрос правомерности договора залога, заключаемого в обеспечение уже нарушенного основного обязательства, остается неурегулированным. Это является причиной возникновения теоретических и судебных споров.
Каким может быть срок заключения договора залога?
Положениями Гражданского кодекса не установлен срок, в который может быть заключен договор залога, – только до наступления срока исполнения основного обязательства или возможно его заключение и после указанного срока?
Сторонники первой позиции утверждают, что предоставление залога по просроченному обязательству противоречит юридической природе данного способа обеспечения обязательства, так как в этом случае залогодатель фактически принимает на себя чужой долг и, следовательно, данные правоотношения регулируются иными правовыми нормами. Залог направлен на обеспечение надлежащего исполнения обязательства. Вместе с тем обеспечение исполнения обязательства путем предоставления залога третьим лицом не имеет целью возложить на него задолженности должника. Оно направлено на защиту интересов кредитора на случай, если должник нарушит обеспеченное обязательство, и есть высокая степень вероятности исполнения основного обязательства должником. Таким образом, при предоставлении залога основное обязательство не должно быть нарушено.
При этом специалисты в области гражданского права, придерживающиеся данной позиции, приводят также довод о том, что отсутствие в законе прямого запрета на заключение договора залога после нарушения обеспечиваемого обязательства вовсе не означает, что на такой договор не распространяются ограничения, хотя бы явно и не выраженные в законе, но следующие из системного толкования норм ГК РФ.
До недавнего времени указанной позиции придерживались и суды при разрешении возникающих споров.
Сторонники второй позиции считают, что заключение договора залога после нарушения исполнения основного обязательства возможно, поскольку не противоречит действующему законодательству. Данной позиции в настоящее время придерживается и судебная практика, обосновывая ее нижеследующим доводами.
Что говорит законодательство?
Действующее законодательство не содержит запрета на установление обеспечения по просроченному обязательству (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2012 г. № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством»).
Предоставление недвижимого имущества в залог после наступления или истечения срока исполнения основного обязательства, не исполненного должником, не может служить основанием для признания обеспечительной сделки недействительной, так как в соответствии с ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть неисполненных обязательств независимо от факта их возникновения (ст. 329 ГК РФ).
Исходя из положений главы 26 ГК РФ, истечение срока исполнения основного обязательства само по себе не влечет за собой его прекращения. Соответственно, обязательство продолжает свое действие до полного его исполнения или наступления тех обстоятельств, которые в силу закона являются основаниями прекращения обязательств (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 2009 г. № 7261/09 по делу № А82-3237/2008-43).
Основания для государственной регистрации ипотеки
Несмотря на существующую в настоящее время позицию судов, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, придерживаются позиции о невозможности обеспечения просроченного обязательства ипотекой, в связи с чем отказывают в ее государственной регистрации. При обосновании отказа в государственной регистрации ипотеки регистрирующие органы опираются на положения Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием срока исполнения, а договор, в котором отсутствуют указанные данные, не подлежит государственной регистрации. Кроме того, договор об ипотеке, в котором отсутствует данное условие, согласно сложившейся судебной практике, не может считаться заключенным.
Таким образом, в силу неоднозначной позиции относительно правомерности обеспечения залогом просроченного в исполнении обязательства, государственная регистрация ипотеки, как показывает практика, будет осуществлена только на основании соответствующего судебного решения (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. № 09АП-66239/2017 по делу № А40-124852/17).
Источник
Ипотека представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Законом установлены конкретные правоотношения, выражающиеся в договорах, обязательства по которым могут быть обеспечены ипотекой.
Залог на недвижимое имущество может распространяться, только на законодательно определенный перечень имущества. Закон содержит ряд положений, которые конкретизируют ипотеку при покупке квартиры по договору кредита и займа.
В остальных же случаях, то есть при обеспечении обязательств по иным сделкам, в действие вступают общие правила о залоге, которые устанавливаются гражданским законодательством. Таким образом, при решении вопроса об ипотеке необходимо ориентироваться как на специальное законодательство, так и на общие положения гражданского права.
Общая характеристика ипотеки как способа обеспечения обязательств
Зачастую ипотека понимается как «ипотечное кредитование», однако, следует сразу указать на то, что это понятие имеет и иное значение. В данном случае ипотека рассматривается как способ обеспечения обязательств, то есть как залог недвижимого имущества.
Ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102) под договором об ипотеке подразумевает обладание залогодержателем, то есть кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой, правом получить удовлетворение своих имущественных требований к должнику по соответствующему обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед иными кредиторами.
В договоре об ипотеке залогодателем может выступать и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также иное лицо, не участвующее в этом обязательстве, то есть третье лицо.
Кроме этого, следует отметить то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении.
Ипотека как обеспечение обязательств может устанавливаться в отношении следующих договоров:
- кредита;
- займа;
- купли-продажи;
- аренды;
- подряда.
При этом ст. 2 ФЗ № 102 не ограничивает перечень таких договоров. Также, кроме сделок, ипотека может распространяться и на обязательства, исходящие из причинения вреда, если иное не установлено федеральным законом.
По договору об ипотеке заложить возможно исключительно то имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), то есть недвижимость.
Кроме этого, ст. 5 ФЗ № 102 устанавливает правило, в соответствии с которым право на такое имущество должно быть зарегистрировано в надлежащем порядке. Итак, в соответствии с положениями законодательства об ипотеке может быть заложено следующее имущество:
- земельные участки (за исключением тех, которые перечислены в ст. 63 ФЗ № 102);
- предприятия (например, здания и сооружения) и другая недвижимость, используемая исключительно в предпринимательских целях;
- жилые дома и квартиры, а также их части, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
- садовые дома, дачи, гаражи, а также иные строения потребительского значения;
- морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст. 10 ФЗ № 102. Кроме этого, вышеуказанный документ в обязательном порядке должен содержать следующие условия, согласно ст. 9 ФЗ № 102:
- предмет и его оценка;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Таким образом, договор об ипотеке подразумевает под собой способ обеспечения обязательства. В такую сделку обязательно должны быть включены определенные условия, а ее саму необходимо оформить в письменном виде, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.
Ипотека при покупке квартиры по кредитному договору
Ипотека при покупке квартиры с помощью кредитного договора имеет ряд особенностей, которые установлены ФЗ № 102, также она основывается и на общих положениях, описанных ранее. Таким образом, согласно ст. 77 ФЗ № 102 квартира, которая была приобретена на кредитные средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Кроме этого, вышеуказанная статья содержит некоторые особенности, связанные с получением согласия на ипотеку у органов опеки и попечительства, в случае проживания в таком жилище несовершеннолетних детей.
Также, ст. 9.1 ФЗ № 102 устанавливает правило, согласно которому в кредитном договоре должна быть определена полная стоимость такого кредита, в соответствии с теми требованиями, которые установлены ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ФЗ № 353). К таким правоотношениям применяется вышеуказанный закон в части:
- размещения на первой странице кредитного договора информации о полной его стоимости;
- запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение тех обязанностей, которые возложены на него в соответствии с нормативными актами, а также за те услуги, оказывая которые кредитор действует только в собственных интересах и по результатам которого не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
- размещения той информации, которая гласит об условиях предоставления кредита, его использования и возврата в местах оказания услуг;
- предоставления графика платежей по такому кредиту заемщику.
Пример
Акимов решил оформить ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору. Обратившись в банк, ему предложили оформить соответствующий документ. Однако, заметив то, что на первой странице сделки не было обозначено информации о полной стоимости такого кредита, а также ему не предоставили график платежей, Акимов отказался от заключения предоставленного договора. После этого он предложил банку привести в соответствии с законодательством предложенный документ и, получив отказ, решил не пользоваться услугами этого банка.
Исключительно в отношении вышеуказанных положений используется ФЗ № 353, так как он в остальном не может применяться к отношениям, возникающим в связи с предоставлением кредита, обязательства по которому обеспечены ипотекой (в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ № 353).
Таким образом, вышеуказанные отношения обладают рядом специфических положений, которые отличают ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору от иных форм такой ипотеки.
Ипотека при покупке квартиры по договору займа
Ипотека при покупке квартиры по договору займа имеет сходства с ипотекой, которая осуществляется по кредитному договору.
- В первую очередь, это связано со схожестью договора займа и договора об ипотеке. Так, например, в договоре займа должна быть указана полная стоимость заемных денежных средств.
- Кроме этого, сделкой может быть установлено целевое предназначение займа (ст. 814 ГК РФ), то есть расходоваться денежные средства могут быть только на определенную цель (в этом случае покупку квартиры), а заемщик обязан предоставить заимодателю условия для осуществления контроля за этим.
Таким образом, законодательство не предусматривает особых положений об ипотеке при покупке квартиры по договору займа. Связано это в первую очередь с тем, что большинство положений об ипотеке с использованием кредитного договора применяется и в данном случае. В частности, правила, предусмотренные ст. 77 ФЗ № 102, и описанные выше актуальные и для договора займа, так как объединяет в себе правила как для кредита, так и для займа.
Поэтому договор займа может послужить альтернативным вариантом, например, в случае невозможности получения кредита по тем или иным основаниям, а также если займ представляется более выгодным в конкретных условиях.
Ипотека по иным обязательствам
Согласно ст. 1 ФЗ № 102 ипотека — это залог недвижимого имущества. Общие положения о залоге, установленные ГК РФ, применяются только в части, неурегулированной законодательством об ипотеке (п. 4 ст. 334 ГК РФ). А так как ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит описание особенностей не для всех договоров, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой (такие сделки указаны в ст. 2 ФЗ № 102), то в отношении этой неурегулированной части будут применяться общие положения о залоге.
Таким образом, сама суть указанного правоотношения не меняется, так как положения связанные с залогом, установленные ГК РФ, подразумевают под собой получение кредитором причитающихся ему денежных средств из стоимости заложенного имущества (в случае неисполнения указанного в сделке обязательства) (ст. 334 ГК РФ).
Такой документ оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (так как предметом сделки выступает недвижимость).
Само имущество остается во владении залогодателя. Кроме этого, согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование только в том объеме, какое оно имеет к удовлетворению (в частности, проценты, неустойка, возмещение необходимых расходов, а также убытки, которые причинены просрочкой исполнения).
Таким образом, в отношении не урегулированных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положений по иным обязательствам, применяются правила о залоге, предусмотренные гражданским законодательством.
Заключение
Обеспечение обязательств ипотекой представляет собой залог недвижимого имущества и в силу ряда особенностей, положения о таком правоотношении выведены в отдельный закон, которым и следует руководствоваться. Однако в некоторых случаях ФЗ № 102 отсылает и к иным нормативно-правовым актам, которые действуют лишь в части (например, к ФЗ № 353 в отношении определения полной цены кредита или займа, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой).
В целом ипотека может быть несколько удобнее в некоторых случаях (например, если приобретается квартира) чем обычный залог, установленный ГК РФ.
Вопрос
Обеспечение обязательств по договору купли-продажи
Я собираюсь заключить договор купли-продажи, обязательство по которому хочу обеспечить с помощью залога недвижимого имущества. Могу ли я по этой сделке оформить ипотеку? Какое имущество можно использовать в моем случае?
Ответ
Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Вы имеете право на обеспечение обязательства ипотекой по договору купли-продажи — это прямо указано в тексте указанной нормы. Предметом ипотеки, в соответствии со ст. 5 данного закона, могут выступать земельные участки, предприятия и иное недвижимое имущество (которое используется в предпринимательских целях), жилые дома и их части, строения потребительского назначения (дачи, гаражи), а также воздушные и морские суда.
Источник
