Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость. Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес. Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.
- Подробнее о коммерческой ипотеке
- Что предлагают банки?
- Какой банк выбрать?
- Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
- Условия и требования
- Необходимые документы
- Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
- Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
Подробнее о коммерческой ипотеке
Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.
Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:
- документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
- бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.
Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости. Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог. Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.
Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.
Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.
Что предлагают банки?
Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.
Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.
Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.
Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.
По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.
Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».
Кредитный продукт выдается на следующих условиях:
- деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
- по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
- максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
- дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
- в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
- можно не вносить первоначальный взнос.
Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.
Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.
Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.
Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:
- минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
- кредитный продукт можно оформить только в рублях;
- минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
- процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
- не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
- финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
- так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
- по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
- доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.
Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.
Какой банк выбрать?
Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.
Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru. Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.
Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.
Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.
Условия и требования
Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.
Необходимые документы
Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:
- документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
- бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.
Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.
Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.
Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:
- не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
- так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
- к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.
Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:
- так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
- банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
- некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.
Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.
Источник
Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования[1]. В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.
Особенности кредита на коммерческую недвижимость
Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.
Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.
В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:
- сроку кредитования;
- первоначальному взносу;
- процентной ставке;
- характеристике заемщика;
- объему предоставляемых первичных документов.
На заметку
Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет[2][3].
Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.
Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:
- резидентство Российской Федерации;
- наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
- отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.
Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя[4].
Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).
Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.
Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.
Это интересно!
Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа[5][6].
Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25%[7]. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.
Порядок оформления ипотеки для бизнеса
Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:
- Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
- Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
- Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя[8].
Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.
Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.
Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость
Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:
- получение нежилого помещения в собственность;
- независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
- возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
- сохранение высокого уровня доходности компании;
- сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
- возможность расширения бизнеса в любой момент.
Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.
Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках
Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».
Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:
- срок;
- процентная ставка;
- размер первоначального взноса;
- сумма кредита;
- период возможной отсрочки погашения основного долга.
Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках
На выгодность коммерческого кредитования, кроме указанных, могут также влиять специальные условия, относимые самими банками к преимуществам. Например, в качестве своих преимуществ «ЮниКредит Банк» определяет:
- возможность получения решения о выдаче кредита до осуществления выбора приобретаемого объекта;
- учет специфики хозяйственной деятельности клиента;
- отсутствие дополнительного залога;
- минимальное количество времени, необходимое для получения положительного решения;
- гибкий подход к графику погашения кредита.
Коммерческая ипотека дает шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для ведения бизнеса в относительно короткий срок и с минимальными затратами. Достаточно жесткий общий подход банков к этому виду кредитования обусловлен высокими рисками, присущими бизнес-ипотеке. Несмотря на это, каждый заемщик может найти оптимальный пакет условий для себя.
Источник
