Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после поста истории о Егоре, который откладывая 5000 рублей в месяц, уже сейчас обеспечил себе достойную старость на пенсии.
Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите » в плюс».
У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.
В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?
Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:
- Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
- Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
- В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.
Т.е., пока все выглядит очень»красиво», выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.
Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.
Подробный расчет: Ипотека — Аренда — Прибыль
Итак, «начнем с начала». Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.
На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:
- Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) — 1 700 000 рублей;
- Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству — 8000 рублей.
В квартире простенький, но вполне «годный» ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг — в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).
Первоначальный взнос
Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.
Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.
Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.
Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.
Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.
Косметический ремонт, мебель
По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.
После покупки квартиры — в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.
Минимальный ремонт и мебель понадобятся в любом случае
Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей. В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные. На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на «Авито» — уйдет около 50 тысяч рублей.
Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.
Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке
Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.
Это еще около 10 тысяч рублей в год.
Учитываем «простои» квартиры
Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.
В среднем, возьмем — 1 месяц простоя в год.
Кто платит за коммунальные услуги?
Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только «по счетчикам», т.е. за воду и электричество.
Все права и обязательства, нужно прописать в договоре с жильцами
Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.
Подробный расчет инвестиций
Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:
Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.
Только при таких вложениях, ипотека будет самая себя окупать
Ваши инвестиции:
Первоначальный взнос — 1 200 000 рублей;
Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе — около 70 тысяч рублей.
Страховка — 10 тысяч в год.
Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или «оценку» для банка.
К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.
ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе — около 1 300 000 рублей.
Что вы получите:
О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату «по счетчикам».
Итого, мы получаем — 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:
- 5000 — платеж по кредиту;
- 2000 — ЖКУ;
- 1000 — мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.
Итоги, выводы
Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это «влезли», все не так просто.
Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше — платежи за аренду не будут покрывать все расходы.
Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% — это уже не мало.
Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный «бизнес», то лучше добавить немного средств, и купить квартиру «за наличку».
Как вы считаете, выгодна ли эта схема?
Напишите в комментариях, как вы считаете, взять ипотеку и сдавать квартиру — хорошее решение?
Ставьте лайки, делитесь, подписывайтесь
Источник
Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.
Мария Долгополова
изучила схему
Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке. Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.
Решение
Поиском квартиры я озадачился в 2013 году, когда мой уровень дохода достиг 100 тысяч рублей в месяц.
Аноним
не тратится на ипотеку
На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.
В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
необходимо;
достойно;
недостижимо.
У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?
Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.
В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.
План
План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.
Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас. Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор. Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.
Я пришел к выводу, что мне нужна квартира в Тюмени: в хорошем доме, недалеко от центра, однокомнатная и готовая — то есть на вторичном рынке, желательно даже с мебелью, чтобы ее можно было сразу сдать и тем самым компенсировать часть ипотечного платежа.
Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.
Выбор квартиры
В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.
Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.
Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет. В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.
Квартиру продавала не сама владелица, а ее сын. Все документы были в порядке, и на сделку уже приехала бабуля, хозяйка квартиры. Но квартира была не «бабушкина».
Совет для покупателей недвижимости: не верьте риелтору и хозяевам на слово
Мне казалось, что квартира была в идеальном состоянии. Это был мой первый опыт такой покупки — никто не подсказал, что делать, а я думал, что сам все знаю. Но вот совет такому же балбесу, как я: прежде чем купить понравившуюся квартиру, лучше прийти туда без риелтора и хозяев, пройтись по соседям, узнать о доме и о людях, которые там живут.
Арендаторы и проблемы
Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.
Пришлось делать ремонт и утеплять стены.
Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.
В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.
Первого квартиранта я нашел через знакомых. Затем размещал объявления на «Авито» и во Вконтакте — без риелторов, никаких комиссий никто не платил.
Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.
Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет. Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.
Случай
Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.
Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась. Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга. Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.
Сдавая им квартиру, я понимал, что есть риск. Когда я был студентом, мы устраивали вечеринки в съемной квартире и разносили ее в пух и прах. Но вся мебель всегда была цела, а на следующий день у нас уже была чистота. В общем, я думал, что если уж у парней в квартире чистота и порядок, то тут у девочек все должно быть нормально.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»
Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.
Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.
Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!
Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.
Кухня! Керамическая плитка со стен разбилась. Порванные, грязные обои. Прокуренные шторы — зато целые, я просто их постирал. А плиту так и не отмыл. Я открыл холодильник — и по моей щеке побежала скупая мужская слеза: макароны в сковородке с плесенью, весь холодильник залит липкой субстанцией.
Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.
Совет для арендодателей: никаких студентов
Пусть живут в общагах. Если даже это родственники — нет! «Студент» и «сдать квартиру» — два несовместимых понятия. Родители будут вам рассказывать, что их дети не такие, что они умницы с красным аттестатом.
Но нет.
Схема
Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.
Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.
Я оценивал разные города, наиболее привлекательные для покупки жилья и сдачи в аренду. Брал среднестатистическую стоимость покупки (СтП) одно-двухкомнатных квартир в примерно одинаковых по престижности районах и стоимость сдачи в аренду (СтА) такой квартиры. В своем случае я еще учитывал кредитную нагрузку. Затем высчитывал срок окупаемости квартиры в разных городах:
КЭПК = СтП / СтА
Чем ниже получается этот коэффициент, тем выгоднее инвестировать в жилье в том или ином городе.
Деньги
Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.
На самоокупаемость вышел за три года.
Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.
Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.
Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.
Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?
Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.
Станьте героем нашего нового материала. Если у вас есть история финансового успеха, провала или выживания и вы готовы ею поделиться, напишите нам.
Источник
Самые надежные инвестиции – в недвижимость. Несмотря на кризисы и колебания курса валют, квартира остается ценным товаром, на который всегда есть спрос. И даже если денег на покупку не хватает, можно взять ипотеку и выплачивать ее с помощью сдачи в аренду.
Если оформить жилищный кредит на длительный срок, то ежемесячный арендный платеж как раз будет покрывать взнос, уплачиваемый банку.
Получается, что жильцы платят хозяевам, а те перечисляют эти деньги на счет, постепенно погашая ипотеку. Таким образом, спустя 10-15 лет затраты окупятся – если не полностью, то в значительной мере.
Этот способ подходит тем, у кого уже есть свое жилье, но в отдаленной перспективе хочется иметь дополнительный доход, помимо зарплаты или пенсии (на которую, как известно, в нашей стране не разгуляешься). Еще им пользуются родители маленьких детей. Пройдет время, ребенок подрастет и сможет отселиться фактически в бесплатно полученную квартиру.
Итак, что нужно сделать, чтобы взять квартиру в ипотеку для последующей сдачи в аренду:
— выбрать оптимальные условия кредитования (важно, чтобы платеж был равен стоимости аренды);
— собрать все необходимые документы и предоставить их банку;
— получить одобрение банка (а он может и отказать!);
— заключить сделку.
Конечно, в теории план выглядит безупречным. Но у него есть свои достоинства и недостатки.
Читайте также: Копим и снимаем или вписываемся в ипотеку?
Плюсы очевидны:
— ипотека «гасится» за счет арендодателя;
— со временем цену жильцам можно поднять, а ипотечный платеж не изменится;
— спустя 10-20 лет квартира останется в собственности, а стоимость ее возрастет.
Но и минусы тоже есть:
— чтобы аренда была соразмерна ежемесячному ипотечному взносу, кредит придется брать на длительный срок;
— придется вкладывать свои деньги в первоначальный взнос. И, опять же, чтобы стоимости аренды хватало на ежемесячный платеж, первый взнос не должен быть минимальным;
— если арендатор внезапно съедет, платежи лягут на плечи собственника. И невозможно спрогнозировать, сколько будет пустовать квартира. Хорошо, если месяц-два. А если полгода-год? К такому повороту событий всегда нужно быть готовым.
Есть и еще нюансы. Самый существенный: банк может выступать против сдачи недвижимости в аренду. А так как ипотечная квартира находится у него в залоге, то кредиторы могут оставить за собой право контролировать действия покупателя.
Читайте также: Квартира в ипотеку: оцениваем предложения банков и выбираем подходящую программу
Конечно, далеко не всегда в обязанности клиента входит информирование банка о том, что он желает сдавать купленное жилье. Но если об этом случайно станет известно, то последствия могут быть самыми печальными – вплоть до расторжения договора.
Обезопасить себя можно единственным способом: внимательно читать условия договора.
В нем нет раздела, где говорится про запрет или ограничения по сдаче жилья в аренду? Отлично, можно не предупреждать банк.
Но если есть хоть малейшие упоминания об этом, то лучше всего заранее поставить организацию в известность. И лучше всего – в письменном виде. Да, в ипотеке из-за этого могут отказать. Но всегда есть возможность обратиться в другой банк и получить одобрение у него. И это значительно лучше, чем решать возникшие проблемы постфактум.
Если же заемщик сообщил о намерениях сдавать квартиру уже после заключения договора, а банк ему в этом отказывает, выход один: перекредитоваться и перезаложить жилье в другой организации.
Рискует ли в этой ситуации квартирант?
Да, но минимально. Даже если у собственника возникнет проблема с банком, ему дадут 30 дней на выселение и поиск другого жилья. Если квартплата была внесена за несколько месяцев вперед, арендодатель обязан ее вернуть. В крайнем случае, можно обратиться в суд.
Читайте также: Когда лучше покупать новую квартиру? Периоды максимального выбора и скидок
Может быть, у вас есть опыт покупки жилья в ипотеку для сдачи в аренду? Получается ли без проблем гасить кредит за счет платежей арендаторов? Расскажите в комментариях. И подписывайтесь на наш канал – будем ежедневно делиться с вами главными новостями рынка, полезными лайфхаками и реальными историями о недвижимости.
Источник
