Здравствуйте! Оформляем ипотеку. Нам ее одобрили. Но по семейным обстоятельствам нам не нужно светится как собственники. Хотим оформить на ближайшего родственника. Звонили в банк. Нам сказали что нельзя. Что заемщик должен быть собственником преобретаемого жилья. Мы хотели сами оплачивать ипотеку и страховку. Просто оформить квартиру на родственника. Как это можно сделать?
16 Января 2017, 14:42, вопрос №1500920
Ришат, г. Казань
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (6)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте,
Только если вы приобретете квартиру на имя родственника, он будет числиться собственником, но тут встает вопрос об уровне доверия,
с уважением, Елена
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте.
На мой взгляд, у вас вариантов нет. Если оформлять квартиру на другого человека, то он должен быть платежеспособным, и банка его кандидатура как заемщика должна устроить. Но и квартира оформится на него. Если вы так сделаете, что фактически будете платить по доброй воле за другого человека, и это может закончиться тем, что вы останетесь без денег и без квартиры.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день! Единственный вариант — это оформление кредитного договора на того, кто будет считаться собственником квартиры (но это возможно только с согласия банка)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Доброго времени суток!
В Вашей ситуации идёт речь об ипотеке и залоге недвижимости а согласно ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами
Вы можете вести переговоры с банком о получении просто кредита и обеспечении ёго данной квартирой -залогом но в такой ситуации нужно данной квартирой уже владеть в связи с этим банк Вам и говорит что это не возможно.
С Уважением Виталий !
Надеюсь, что мой ответ был полезен Вам, в случае необходимости обращайтесь в чат.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Атрошенков Александр
Юрист, г. Заозерск
Здравствуйте! если у вас целевой жилищный кредит (ипотека) то никаких вариантов нет. Квартира должна и может быть оформлена только на заемщика. Только если вам дадут кредит без целевого назначения.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день! Если банк одобрил кредит на Ваше имя, соответственно и проверял платежеспособность Вашу, а не родственника. Поэтому Вам придется либо отказаться от ипотеки, либо оформить на свое имя. Другого варианта не может быть. Банк не пойдет на Ваши условия.
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
– Может ли собственник квартиры, за которую все еще выплачивает ипотеку, оформить эту квартиру в собственность родственника?
YakobchukOlena/Fotolia
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.
5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
Как продать квартиру в ипотеке?
Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:
Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам. Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет. Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.
Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:
До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек. В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи. Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.
Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?
Переуступка прав: особенности сделок
О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее. При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно. Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.
Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.
Рефинансирование ипотеки
Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.
Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.
Во-вторых, кредитор должен дать согласие на перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.
В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?
Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Добрый день.
Хочу купить квартиру с помощью ипотеки. Ввиду разных причин оформить кредит есть возможность только на брата супруги. Однако первый взнос и ежемесячные платежи буду делать я сам со своих денег.
Вопросы следующие:
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру?
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Спасибо
02 Июля 2015, 10:28, вопрос №880085
Александр, г. Санкт-Петербург
Клиент оставил отзыв о сервисе
Не надо так много юристов. Я устал читать все сообщения от них. После 30 минут в итоге каша.
02 Июля 2015 11:02
показать
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (11)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Александр, здравствуйте!
Отвечу по порядку.
1. Никаких прав. Это будет сделка на доверии. По собственному опыту скажу, что сделки на доверии опасны. Представьте, что с вашим родственником что-то случится. Захотят ли его наследники отдать вам квартиру?
2. Нет, не будет, так как квартира приобреталась до брака. Максимум — на часть платежей по ипотеке, которые были в период брака, но не на саму квартиру.
Согласно ст. 256 ГК РФ
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке
наследования, является его собственностью.
3. Нет, нельзя, так как квартира не будет принадлежать вашей семье.
Общий совет — советую сильно подумать, прежде чем идти на такую сделку.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Александр!
Раз формально сделку купли-продажи будет заключать Ваш родственник, Вы должны понимать, что все права и обязанности по данной сделки будут у него. Т.е. и собственником будет только он и обязательства по кредиту будут только у него. Исходя из этого:
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру?
Никаких прав по такой сделки у Вас не будет.
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
Формально может иметь права на соразмерную компенсацию в части сумм уплаченных платежей.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Нет, конечено, так как обязательным условием для реализации мат. капитала явлется оформления в собстенность объекта в жилья на членов семьи. Поэтому на погашение долга за формально чужую квартиру деньги направить нельзя.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру?
Александр
Добрый день.
Боюсь, что как-то оформить квартиру на Вас нельзя будет, Вы не будете иметь право пользования ей. Если жилье приобретает в ипотеку брат, то она оформляется в его собственности и находится под залогом у банка и как-то изменить это нельзя. До тех пор пока ипотека не будет погашена переписать квартиру на Вас нельзя будет.
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
Александр
Если она не будет участвовать в оплате ипотеки, то нет, она не будет иметь прав на жилье.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Александр
Нет, таким образом использовать мат. капитал нельзя.
Общий совет — рекомендую отказаться от такой идеи, поскольку если жилье будет оформлено на брата, то только он будет им распоряжаться и если захочет, то сможет оставить жилье себе.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру? Александр
Александр
Вы можете с ее братом оформить квартиру в долях, например по 1/2, т.е. в случае чего, у Вас в любом случае будет 1/2 квартиры
Или заключить договор займа на сумму выплат, т.е. чтоб обезопасить себя от того, что в будущем он откажется переоформлять квартиру на Вас с супругой. И квартиры лишитесь и деньги, которые будете выплачивать тоже потеряете, поэтому вариант с договором займа самый оптимальный. Сможете взыскать в суд. порядке, указанную сумму. Но в договоре займа обязательно укажите, что срок возврата не ранее, чем срок возврата ипотеки
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру? Александр
Имущество приобретенное до брака не подлежит разделу, т.е. никаких прав его будущая супруга на квартиру иметь не будет.
Статья 36. Имущество каждого из супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 36]
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Александр
Увы нет, МК можно использовать только при условии, что ипотека будет оформлена на одного из супругов.
Какие бы сейчас отношения хорошие не были, я не рекомендую соглашаться на такие условия, только если будет займ и при условии, что сразу оформите на себя 1/2, иных вариантов нет и шансы потерять и квартиру и деньги максимальны
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
Юрист, г. Москва
Александр, доброе утро.
Довольно рискованное мероприятие.
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я?
Александр
По сути, никаких, заемщик- брат, собственник — брат. Если только заключать с ним договор займа на каждую внесенную Вами сумму.
то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
Александр
Если ипотека не будет выплачена до конца, и если все платежи по кредиту будут подтверждены вашими договорами займа, то не будет. Но если попадется упрямая, то доказывать это все придется в судебном порядке.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Александр
Нет, так как с помощью материнского капитала можно погасить ипотеку, оформленную на одного из супругов или чтобы брат писал обязательство о выделении долей Вам и детям после погашения кредита. Так как материнский капитал выделяется на семью.
получен
гонорар 75%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Александр!
К сожалению, обезопасить себя в данной ситуации довольно трудно. Если брат жены приобретет квартиру в собственность и будет оплачивать ипотеку хотя бы и Вашими средствами, даже при наличии расписок в случае спора Вы сможете у него отсудить только деньги. Если он женится и не заключит брачный договор на данную квартиру, то его супруга не сможет претендовать на квартиру, т.к. право собственности возникло до заключения брака. Распорядиться квартирой (продать, подарить и т.д.) он сможет только после снятия обременения с квартиры и нет гарантий, что к тому времени он захочет это сделать или сделает это именно в Вашу пользу. Можно, кончено, заключить предварительный договор купли-продажи, где прописать, что Вы регулярно выплачиваете определенную в договоре сумму (сумму кредитного платежа) в счет выплаты за квартиру, предусмотреть ответственность брата за незаключение договора купли-продажи — это хоть как-то Вас обезопасит.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Здравствуйте,
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру?
Александр
Никаких прав. В Договоре купли-продажи и кредитном договоре будет фигурировать брат жены. Собственность так же будет оформлена на него. После выкупа всей квартиры ему необходимо будет переоформить квартиру на Вас путем купли-продажи или дарения.Вам стоит все чеки оплаты собирать. В случае не переоформления в дальнейшем квартиры на Вас, Вам надо будет через суд доказывать ее оплату. Но… сделать это будет не просто.
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
Александр
Супруга не будет иметь прав. Так как собственность куплена и оформлена до брака и не будет являться совместно нажитым имуществом.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Александр
Нет, нельзя.
получен
гонорар 25%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
Юрист, г. Томск
Здравствуйте.
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру?
Александр
Никаких, квартира будет оформлена в собственность заемщика, т.е. Вашего брата. Вы можете заключить с ним договор займа и передавать деньги по нему, получая расписки от брата, чтобы в случае, если он откажется после погашения ипотеки переводить квартиру на вас, вы могли хотя бы попытаться вернуть деньги. Однако стоит учитывать их обесценивание с течением времени, а также реальную возможность взыскать деньги с брата (если у него не будет имущества, денег на счетах, то приставы не смогут исполнить решение суда. На квартиру обратить взыскание не получится, т.к. она будет в залоге у банка, выдавшего кредитные средства).
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
Александр
Бывшая супруга может попробовать потребовать раздела совершенных в период брака платежей по ипотеке — Вам нужны доказательства, что это именно Вы вносите платежи и что данные платежи не являются подарком семье брата. Для этого подходит уже договор дарения денег брату — при дарении имущество не является совместно нажитым и разделу с его женой не подлежит. Однако потом Вы не сможете вернуть деньги, если будет дарение и брат откажется возвращать квартиру/деньги. Неприятная для вас ситуация с обеих сторон.
Также порой заявляются требования признать за супругой право собственности на долю в квартире пропорционально проплаченной в период брака ипотеке — хотя суды, как правило, отказывают в таких требованиях, у нас нет обязательности судебной практики и в каждом конкретном случае может быть иное решение, опять же нужны доказательства того, что супруга к выплате кредита никакого отношения не имела.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Александр
Нет.
В общем итоге — крайне не рекомендуется совершать указанные действия, т.к. они создают повышенный риск для вас потерять и деньги, и квартиру.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
На кого Вы будете выписывать свидетельство о собственности на себя или на брата, если на брата, то к это квартире в дальнейшем никакого отношения, это будет его собственность, на время выплаты ипотечного кредита квартира будет находится в залоге у банка, его будущая жена не будет иметь к этой квартире никакого отношения, потому как имущество приобретенное до брака совместно нажитым не считается.
Вы сможете использовать маткапитал для погашения ипотечного взноса до того, как ребёнку исполнится три года.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Александр!
1) Какие права на покупаемую квартиру буду иметь я? Как сделать все максимально правильно для меня, чтобы иметь хоть какие-то права на эту квартиру?
Александр
По сути никаких прав. Если в договоре будет указано, что должником по договору ипотеки является брат жены, то имущество будет оформлено на него, и будет находится в залоге у банка.
2) Брат жены сейчас не женат и до оформления собственности на квартиру жениться не будет. Если вдруг, например, через год он решит жениться, а потом через год развестись, то будет ли бывшая супруга иметь какие-то права на эту квартиру?
Александр
Если право собственности на квартиру будет оформлено в период брака, то супруга будет иметь право на раздел имущества, поскольку оно будет совместно нажитым в силу ст.34 СК РФ.
3) Если в будущем у моей жены будет материнский капитал, то можно ли им будет погасить ипотеку, оформленную на брата жены?
Александр
Нет, материнский капитал используется только на погашение ипотеки, которая оформлена на одного из супругов.
В вашей ситуации, если будут разногласия в будущем необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на имущество за вами. Обязательно сохраняйте все чеки об оплате ипотеки. Однако, результат не гарантирован.
Насколько я понимаю дальнейшее развитие событий вы оговаривали как дарение братом вашей супруге недвижимости после снятия обременения? Если это так, то в случае развода вы не сможете разделить указанное имущество, поскольку оно не будет являться совместно нажитым, поскольку получено в дар. И если у вас не будет подтверждающих документов об оплате ипотеки квартиры можно лишиться.
Сотню раз подумайте прежде чем пойти на данный шаг.
Желаю удачи!
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Хочу купить квартиру с помощью ипотеки. Ввиду разных причин оформить кредит есть возможность только на брата супруги. Однако первый взнос и ежемесячные платежи буду делать я сам со своих денег.
Алескандр, а Вы не обращались к кредитному брокеру? они помогают оформить ипотеку без з/п, достаточно подтвердить Вашу финансовую благонадежность с помощью других способов: выписка по счету, картам, неоф.доход они тоже учитывают.
В Вашей схеме много рисков как для Вас, так и для брата Вашей жены.
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
