???? Документы основания собственности. Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.
???? Отчет об оценке рыночной стоимости жилья. Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость — 2,5–5 тыс. рублей.
???? Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка. Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога — например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.
Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса — банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.
ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации — узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.
Шаг 2: оплатить государственную пошлину
Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной. Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:
???? для физических лиц — то есть людей — 2 000 рублей;
???? для юридических лиц — компаний — 220 000 рублей.
Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию — без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.
Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет. Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например — вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее. В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.
Шаг 3: зарегистрировать
Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество, может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:
???? Паспорт собственника. Если собственников несколько — например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников. Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика — их принесет его представитель. Если на вторичном рынке — нужен будет продавец. Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.
???? Документы, подтверждающие право собственности. К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.
???? Подтверждение оплаты. Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.
Весь пакет документов нужно передать в Росреестр, причем сделать это можно в любом его отделении согласно поправкам к №218 ФЗ. Если вас направляют в отделение по месту нахождения объекта залога, это незаконно. А вот если вы принесете помятые бумаги или документы с исправлениями и вам откажут в регистрации, это будет законно. Согласно №122 ФЗ, к рассмотрению принимаются только целые бумаги.
Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.
После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку — одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.
Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.
Шаг 4: получить свидетельство
Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:
???? заемщику — выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;
???? банку, который выдал ипотеку на покупку жилья — оригинал закладной на квартиру.
Шаг 5: получить дубликат
Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога — в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом — небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.
Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.
Как выглядит закладная по ипотеке
Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:
✅ название документа и его идентификационный номер — место, где указывается номер закладной по ипотеке, не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;
✅ информация о заемщике — фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;
✅ информация о банке — юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;
✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;
✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;
✅ требования банка к погашению кредита;
✅ объект залога и сведения о нем — номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;
✅ стоимость залога по экспертной оценке;
✅ информация о праве залогодателя на собственность — сведения о регистрации права на имущество;
✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.
Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной — другие, приоритет будет отдан закладной.
Что делать после погашения ипотеки
После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом. Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок — календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре. Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.
Чтобы снять обременение на недвижимость:
❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.
❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.
❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.
❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — ее лучше сохранить.
Что банк сможет сделать с закладной
Частично продать. В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.
Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней — и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.
Обменять. Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую. В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он — МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив. Если кредитор — не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.
Выпустить эмиссионные бумаги. Это — своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются — вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.
Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора — любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика. А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.
Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы
❓ Что такое депозитарий закладных
Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей — например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.
❓ Где хранится закладная по ипотеке
Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат — при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.
❓ Что делать, если банк потерял закладную
Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет — банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.
❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита
Важно — чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.
❓ Можно ли внести изменения в закладную
Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.
❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке
Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение. Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее. Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.
❓ Если ипотека погашена досрочно
Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.
❓ Возможна ли ипотека без закладной
Ипотека без оформления закладной возможна — мы говорили выше, что оформление ценной бумаги не является обязательным условием для получения займа. Но на практике большинство банков требуют ее регистрации.
❓ Если покупать строящееся жилье
Если вы покупаете строящееся жилье, в качестве залога выступают права требования к застройщику. То есть гарантии залогодержателя — то, что он сможет требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству жилой недвижимости.
Источник
Покупая квартиру в ипотеку, мы становимся ее полноценным владельцем только через весьма большой промежуток времени. Пока кредит не выплачен полностью, жилье находится в собственности у банка. И этот статус подтверждается специальным документом — закладной. Это один из ключевых инструментов защиты банка от невыплаты заемщиком выданного кредита.
Что такое закладная и для чего она нужна
Ипотека стала сегодня, пожалуй, самым простым способом обзавестись собственной жилплощадью. Изначально достаточно иметь от 20% стоимости желаемой квартиры или дома — остальные деньги даст в долг банк. Разумеется, кредитор рассчитывает на получение выгоды в виде процентов. Однако при кредитовании любого клиента банк в определенной степени рискует — по тем или иным причинам заемщик может перестать выплачивать сумму долга. В этом случае займодатель не получает не только процентного дохода, но и выданной суммы.
Чтобы подстраховаться на такой случай, банки на время возврата кредита становятся фактическими собственниками кредитной жилплощади. В то же время их права на ее использование строго ограничены. Единственное, на что они могут претендовать, — это возможность продать залоговое имущество, если заемщик не сможет своими силами рассчитаться по ипотеке. И это право как раз и закрепляется закладной на ипотечную недвижимость.
С позиции банков данный документ представляет гарантию исполнения заемщиком взятых обязательств по выплате кредита. Все требования к содержанию и оформлению закладных закреплены законодательно в в ФЗ №102-ФЗ “Об ипотеке”.
Согласно указанному закону, данный документ может иметь следующие формы:
- документарный — представляет собой именную ценную бумагу в физическом исполнении;
- электронный — оформляется в цифровой форме и защищается усиленной ЭЦП.
С точки зрения правомочности оба эти формата равнозначны.
Когда оформляется закладная
Документ оформляется с целью защиты банка от неисполнения заемщиком принятых им платежных обязательств. Клиент же посредством закладной подтверждает свои права на приобретаемую недвижимость и повышает свои шансы на получение более привлекательных кредитных условий. Однако здесь есть ряд ограничений: пока кредит полностью не выплачен, заемщик не сможет продать квартиру, обменять ее или подарить без получения на то разрешения от банка-кредитора.
Оформлять закладную нужно при покупке в ипотеку следующих объектов:
- квартира в многоквартирном доме (как в новостройке, так и на вторичном рынке);
- коттедж, таунхаус, частный дом;
- земельный участок под ИЖС;
- коммерческие помещения;
- любая иная недвижимость.
Таким образом, не имеет значения, что именно вы покупаете: если используются ипотечные средства, то нужна закладная.
Что нужно для оформления
Непременное требование — закладная должна быть правильно составлена и оформлена. Нужно тщательно проверять все формулировки, точность всех вписываемых данных. Причем убедиться в правильности сведений нужно до подписания бумаги — в противном случае могут возникнуть проблемы.
Чтобы оформить закладную, нужно подготовить следующие документы:
- паспорта заемщика и всех поручителей (заранее отксерокопируйте первую страницу и сведения о прописке);
- документ, подтверждающий заключение ДКП, — оригинал и копия;
- ипотечный договор — оригинал и копия;
- заключение о рыночной стоимости недвижимости (оформляется банком или аккредитованным оценщиком);
- акт приема-передачи жилья — оригинал и копия;
- выписка из БТИ, подтверждающая введение дома в эксплуатацию;
- кадастровый паспорт квартиры;
- если вы состоите в браке, то потребуется также свидетельство о браке (оригинал и копия).
Все документы лучше собрать и перепроверить заранее, чтобы подготовка закладной не затянулась.
Поэтапная процедура оформления
Главное отличие бумажной закладной от электронного аналога заключается в разном порядке оформления. Цифровой документ составляется на официальном сайте Росреестра, заверяется электронными подписями заемщика, банковского работника и представителя госрегистратора. В традиционном бумажном виде закладная составляется и подписывается в отделении банка, выдавшего ипотеку.
При выборе бумажного варианта нужно последовательно выполнить следующие действия:
- обратиться в свой банк;
- заплатить пошлину;
- составить закладную;
- в утвержденном порядке зарегистрировать ее;
- получить свидетельство о регистрации права;
- получить свой дубликат закладной.
Остановимся на каждом из этапов подробнее.
Этап 1. Обращение в банк
Бумажную закладную оформляют специалисты банка при заключении договора о кредитовании. Они же вносят в бланк все нужные сведения. Плюс такого варианта в том, что вам не придется самостоятельно искать образцы заполнения и пояснения к ним. В то же время все указанные в закладной сведения нужно тщательно изучить до того, как поставить свою подпись, — банковские работники тоже могут ошибаться.
В бланке прописываются следующие данные:
- паспортные данные физлица либо или реквизиты юрлица в зависимости от того, кто выступает заемщиком;
- сведения о банке (наименование, адрес, реквизиты, лицензия);
- сведения о кредитуемой недвижимости (тип, адрес, характеристики и т.д.);
- оценочная стоимость объекта, сведения о лице, проводившим оценку;
- условия кредитования (сумма выплат, процентная ставка, срок действия договора);
- номер закладной и дата ее составления.
Этап 2. Оплата пошлины
За регистрацию в Росреестре права собственности на кредитуемую недвижимость и одновременно закладной нужно уплатить госпошлину.
Ее размер составляет:
- 2 000 руб. для граждан;
- 22 000 руб. для юрлиц.
Оплатить пошлину можно в любом отделении Росреестра, в кассе любого банка, через банкоматы или платежные терминалы с соответствующей функцией.
После оплаты обязательно получите квитанцию — она должна быть включена в пакет подаваемых документов. В противном случае в регистрации вам правомерно откажут.
Этап 3. Обращение в Росреестр
Когда весь нужный пакет документов собран, его следует подать в удобное отделение Росреестра — территориальная принадлежность здесь значения не имеет. Забирая у вас документы, сотрудник госрегистратора выдает вам и банку расписки, в которых обозначается срок, в течение которого право собственности будет официально подтверждено и зарегистрировано.
Документы можно подавать и через МФЦ. Здесь процесс аналогичен: передаете пакет бумаг, получаете расписку, ожидаете, пока Росреестр подтвердит регистрацию.
Этап 4. Получение документов
Когда подошел указанный в расписке срок отправляемся в Росреестр или в МФЦ (в зависимости от того, каким способом подавали документы). Здесь получаем следующие бумаги:
- заемщику — выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию собственности с обременением;
- банку — оригинал закладной на ипотечную недвижимость.
Обратите внимание: оригинал выдается банку и до выплаты кредита хранится у него. Поэтому не лишним будет запросить дубликат закладной.
Ипотека выплачена — что делать дальше
После того, как заемщик окончательно рассчитывается по ипотеке, закладная в определенном порядке аннулируется, а недвижимость выводится из-под обременения. Следовательно, банк теряет всякие права на вашу собственность, и вы вольны распоряжаться ей по своему усмотрению без уведомления экс-кредитора.
Аннулированный документ заемщику возвращает его банк. Он должен сделать это в течение 1 календарного месяца либо в зафиксированный в ипотечном договоре срок.
Общий порядок снятия обременения выглядит следующим образом:
- Заемщик до конца закрывает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности.
- В банк подается заявление на возврат закладной, которое банк обязан удовлетворить.
- Полученная закладная и справка о закрытии кредита подается в отделение Росреестра либо в МФЦ, здесь же составляется заявление о снятии обременения.
- По прошествии определенного срока заявитель получает выписку из ЕГРН о регистрации недвижимости без обременения, а также недействительную закладную.
Все документы, включая квитанции об оплате ипотеки и бланк закладной, следует ответственно хранить.
Что банк может сделать с закладной
Если у клиента возникли проблемы с платежеспособностью, банк вправе воспользоваться закладной для возврата причитающихся денег. Причем способов ее использования может быть несколько:
- Переуступка права требования. Закон позволяет кредитору продать кредит другому лицу — банку, коллекторскому агентству и т.д. Такая продажа не ведет к изменению условий кредитования, однако могут начаться постоянные звонки нового займодателя и другие меры психологического давления.
- Обмен. Закладную можно не только продать, но обменять на другие материальные ценности. Заемщик, как правило, остается не в курсе таких операций, что, однако, никак ему не мешает: при таком обмене ипотечные условия остаются прежними.
- Эмиссия ценных бумаг. В этом случае закладная и права на залоговое имущество делится на доли и распродается нескольким юрлицам. Здесь условия кредитования также остаются прежними, однако каждый последующий платеж фактически распределяется между покупателями долей.
Таким образом, закладная на ипотечную квартиру — это с позиции заемщика временное ограничение возможности пользования недвижимостью. Для банка же это гарантия получения своих денег даже в том случае, если клиент перестанет платить. Причем до тех пор, пока у вас не возникли просрочки, банк ничего не сможет сделать с вашей квартирой. Поэтому какие-либо опасения здесь безосновательны. А истории о том, как кредитор продал квартиру ипотечника без его ведома, — не более чем вымысел.
Куда важнее здесь будет выбрать надежный банк и кредитные условия — и в этом вам готовы помочь специалисты ЛионКредит!
Читайте также:
Схемы досрочного расчета с кредиторами
Рынок розничных кредитов слабеет, но не сдается
Каковы сроки исковой давности по банковским займам
Источник