Планируется, что залогодатель-физлицо сможет самостоятельно реализовать находящееся в ипотеке имущество. Возможность будет предоставлена тем, кто взял не в предпринимательских целях кредит или заем на сумму не больше 15 млн руб. Кратко рассмотрим основные положения проекта (самим проектом можно ознакомиться на официальном сайте рассмотрения проектов законов — Подробнее >>>).
Чтобы воспользоваться новым правом, физлицу нужно будет направить залогодержателю заявление. Сделать это можно в любое время после того, как возникнут основания для обращения взыскания на недвижимость (ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В ответ залогодержатель уведомит физлицо о минимальной продажной цене заложенного имущества. Она складывается:
• из общей суммы требований по кредиту или займу, рассчитанной на день окончания максимального срока самостоятельной реализации (полгода со дня получения уведомления);
• неустойки, рассчитанной на дату направления уведомления.
С момента, когда залогодержатель получит заявление, обратить взыскание на недвижимость в судебном порядке будет нельзя. Запрет перестанет действовать, если продать имущество в срок не получилось или физлицо отказалось от самостоятельной реализации.
Если продажа состоится, нужно будет вернуть физлицу разницу между суммой требований залогодержателя на момент оплаты недвижимости и вырученными за нее деньгами. Затем залогодержатель должен обратиться в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Автор проекта закона депутат Гос Думы РФ И.А. Яровая ранее 25.10.2019 г. на заседании президиума Совета законодателей РФ предлагала закрепить право граждан на самостоятельную продажу ипотечного жилья, без проведения торгов и исполнительских сборов.
И.А. Яровая обратила внимание, что на данный момент механизм реализации жилья, в том случае если заемщик отказывается от дальнейшего ипотечного договора, выглядит для гражданина очень невыгодно и очень обременительно.
И.А. Яровая:
Во-первых, это имущество реализуется на торгах, и оплачиваются еще дополнительно услуги в высоком проценте. Стоимость реализации имущества значительно ниже, и человек фактически теряет все те средства, которые раньше выплачивал по договору займа
И.А. Яровая сообщала, что совместно с Центробанком прорабатывает механизм, который гарантировал бы права банка-заимодавца и давал дополнительные возможности гражданам, выплачивающим кредиты за недвижимость.
На сегодняшний день на практике имущество продается по низкой цене и иногда искусственно заниженной. Оказавшись и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов, а это до 3% стоимости имущества, а в ряде случаев еще и исполнительский сбор — 7%, и работу оценщика. Об этом также сказала Яровая на сайте нижней палаты парламента.
После анализа сделок с ипотечными квартирами на настоящий момент в практике сложились четыре основные схемы проведения таких сделок. Так как квартира обременена залогом, залогодержатель — это всегда банк, то продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с визита в банк и получения согласия банка на проведение сделки. Применительно к кредитным обязательствам можно выделить следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
-продажа с последующей досрочной уплатой ипотеки;
-продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
-продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
-продажа ипотечного жилья банком.
Цена квартиры банк будет заботить меньше всего. Скорее всего, развитие событий пойдет по четвертому варианту, а именно банк будет с торгов продавать квартиру или попытается оформить перезаем, то есть ввести нового должника по ипотеке вместо несостоятельного плательщика.
Несомненно, все ныне действующие схемы продажи ипотечных квартир имеют много правовых рисков. Основной риск для покупателя — это, конечно же, обременение в виде залога перед банком. То есть, пока ипотека продавца не будет погашена, Росреестр не сможет сделать соответствующие регистрационные действия и выдать документ (выписку из ЕГРН) о том, что один собственник квартиру продал, второй — купил, а говоря юридическим языком, оформить переход права собственности без обременения. Как же это происходит в реальной жизни? Человек (покупатель) приходит в банк, гасит за продавца (должника) ипотеку. После этого начинается очень долгий процесс регистрации сделки в Росреестре. И только после того как сделка была зарегистрирована, человек получил остаток средств, которые до этого момента хранились, например, в ячейке банка. Пока сделка не зарегистрирована, условный владелец (покупатель) этой квартиры может прибежать в Росреестр и сказать, что передумал, и все. На руках у человека есть условная расписка, что он потратил свои личные деньги на погашение ипотеки. Здесь также есть риски и у продавца недвижимости — отдадут ли остаток и когда и сколько?
Таким образом, возможность для граждан самостоятельно продавать ипотечное жилье по рыночной цене и без дополнительных расходов за проведение торгов должно сделать рынок продажи ипотечного жилья более цивилизованным и привлекательным.
По материалам КонсультантПлюс, Электронный журнал «Жилищное право, 2019»
Источник
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Марина Лещенко,
главный специалист-эксперт
отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник
Анонимный вопрос · 26 января 2018
169,0 K
Чтобы продать квартиру, которая на данный момент находится в ипотеке, можно воспользоваться некоторыми известными вариантами, но все равно права собственника будут заключены в определенные рамки. Как правило, такие объекты недвижимости продают в срочном порядке и по более сниженной цене, чем аналогичные варианты без обременений. Но, если собственник идет на уступки и снижает цену, есть возможность продать квартиру достаточно быстро.
Советую прочитать статью «Как продать квартиру в ипотеке»: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/
Жилплощадь с обременением в виде ипотеки нельзя продать через обычный договор купли-продажи, поэтому первым делом следует пойти в банк и выбрать способ, с помощью которого вы будете реализовывать продажу:
- Досрочное погашение ипотеки;
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Первый способ самый популярный и простой, но и тут нужно постараться, так как собственнику нужно найти такого желающего приобрести жилье, у которого есть необходимая сумма на руках. Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный займ, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге. После этого необходимо оформить договор купли – продажи между двумя сторонами. Обязательно его необходимо заверить юридически, у специалиста. Следующим шагом будет покрытие займа с помощью денег, полученных от приобретающей стороны.
Если следовать второму способу, то здесь также необходимо сначала оправиться в банк за получением согласия. Также сотрудник банка должен предоставить вам справку о том, какой размер долга вам еще нужно выплатить.
Затем покупатель, при помощи нескольких ячеек, кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом довольно частое явление, особенно тогда, когда у заемщика нет денег. В этом случае ищут покупателя, который готов приобрести такую недвижимость с условиями ипотеки. Для продающей стороны это является отличным способом провести сделку, а вот покупающая сторона может получить выгоду, так как банк может немного улучшить условия для покупки. Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка, и выбрать обремененный объект.
С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!
Правильно, пусть продавец квартиры с ипотекой заранее боится, что продажа такой квартиры — дело настолько сложно… Читать дальше
Автор Телеграм-канала «Кот-юрист». Эксперт по защите прав потребителей, кредитам… · kotjurist.com
Продать ипотечную квартиру возможно, поскольку вы являетесь ее собственником и вправе решать, как распоряжаться этой квартирой. Однако для продажи заложенного имущества необходимо получать согласие залогодержателя или владельца закладной (банка). Без участия банка вы не сможете снять с квартиры обременение, а значит, и продать квартиру.
Антон, а такую операцию возможно провести с помощью электронных подписей без личного участия собственника ?
????Риэлторские услуги
⚖️Юридические услуги
????Геодезические услуги
????Судебные…
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
1. Досрочная уплата ипотеки
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
4. Продажа ипотечного жилья банком
1-ый способ самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с… Читать далее
А возможна ли продажа квартиры вместе с ипотекой между супругами?
Отвечаю на юридические вопросы по недвижимости. Мой сайт — Prozhivem.com
Здесь пишут про согласие банка на продажу. Да, оно потребуется — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Но не все банки дают согласие. На моей практике половина банков просто говорили, чтобы собственники выплатили весь долг, сняли обременение с квартиры и пусть делают что хотят. Заставить банк дать согласие нельзя. Нет такого закона. Поэтому можно сделать так:
1) Если… Читать далее
Антон, а такую операцию возможно провести с помощью электронных подписей без личного участия собственника ?
Юрист сервиса консультаций https://prav.io
Совершить сделку с данным видом обременения возможно. Однако, следует учесть некоторые нюансы. Во-первых, покупатель изначально должен осознавать, что на квартиру наложено обременение и его нужно снять.
Решить эту проблему возможно следующим образом: можно заключить с продавцом предварительный договор, а также в обязательном порядке договор задатка… Читать далее
Ипотечный кредит оформляется в банках под залог приобретаемого жилья. На него накладывается обременение, не позволяющее собственнику полноправно им распоряжаться до момента полного погашения займа. Сделку о продаже квартиры можно осуществить только с согласия банка.
После того как покупатель найден самостоятельно, при помощи риелтора или агентств… Читать далее
Но закон позваляет на момент сделок от 01 01.2015 чтоб кридыт был имено этим чисслом
Центр Недвижимости «Новый город»
Все новостройки перми по ценам застройщика. Независимая… · cnng.ru
Конечно можно. Здесь все достаточно просто. Перед передачей прав на квартиру необходимо закрыть всю ипотеку и снять обременение, другими словами документально подтвердить, что квартира уже не находится в залоге у банка.
Помимо перекредитования продавца для погашения ипотеки можно взять задаток с покупателя в размере задолженности перед банком (если… Читать далее
Практикующий риэлтор в Петербурге; сайт: https://sergej-slusar.ru/
Да, можно. Но надо решить вопрос с ограничением на операции из-за обременения – залога в банке. Такое обременение регистрируется в Росреестре и отображается в выписке из ЕГРН. Банк-залогодержатель должен дать свое согласие. По практике это делается двумя способами.
1. Ипотечный кредит полностью закрывается. У продавца почти всегда денег на это нет, и… Читать далее
Я могу посоветовать статью, где речь идет про продажу доли в такой квартире. Это https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html Наверное, когда речь идет о целой квартире, то ход действий похожий.
Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:
Досрочное… Читать далее
Ассоциация по взаимодействию профессиональных риэлторов Республики Башкортостан (АВПР РБ)… · avprrb.ru
Конечно можно! Есть четыре варианта продажи. Все они описаны в стате: https://avprrb.ru/articles/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/
Продажа своими силами
Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен… Читать далее
Есть ли способ продать квартиру, если в ней имеется доля несовершеннолетнего ребенка?
Коротко о себе : моим родителям не стыдно.
Вы сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетнего есть доля, его права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.
Прочитать ещё 3 ответа
Могу я продать квартиру, купленную за материнский капитал?
Всё про строительные леса и вышки-туры — www.ajax-stroy.ru
Здравствуйте! Если на квартиру не наложено обременение в виде залога в банке, то есть недвижимость находится в Вашей собственности, то материнский капитал никак не влияет на Ваше право продажи.
Материнский капитал — это мера финансовой поддержки, которую граждане получают при определенных условиях.
Желаю удачи!
Прочитать ещё 3 ответа
Источник
