Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Марина Лещенко,
главный специалист-эксперт
отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник
В ходе анализа норм о законной ипотеке возник вопрос: имеет ли для возникновения ипотеки «в силу закона» какое-то правовое значение осведомленность лица о вступлении в обеспечительное правоотношение в качестве залогодателя (про соответствующее волеизъявление потенциального залогодателя не пишу, поскольку при законном залоге его не требуется).
По всей видимости, ответ на поставленный вопрос зависит от того, кто может выступать залогодателем «в силу» закона — только должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству или, в том числе, и третье лицо.
Иногда закон прямо предусматривает, что залогодателем становится должник по обеспечиваемому обязательству. Так, согласно пункту 1 статьи 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В некоторых случаях вывод о том, что залогодателем при возникновении ипотеки в силу закона может быть только должник в основном обязательстве, следует из существа отношений сторон. Например, при законном залоге недвижимого имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (пункт 1 статьи 587 и пункт 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таком подходе, залогодатель, будучи одновременно должником в основном обязательстве, в силу презумпции знания закона, не может не быть осведомлен о возникновении законной ипотеки, а, следовательно, и об обременении его имущества. Заключая договор, порождающий основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой «из закона», он способен учесть, в том числе, риски, связанные с возможностью обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, возникновение законной ипотеки не влечет за собой ущемления прав залогодателя – должника по основному обязательству.
В то же время содержание ряда норм Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что залогодателем при законной ипотеке может выступать не только должник в основном обязательстве, но и третье лицо. Так, пункт 1 статьи 64.2 связывает возникновение законной ипотеки на земельный участок с регистрацией права собственности на находящиеся на нем объекты недвижимости, приобретенные или построенные на кредитные средства или средства целевого займа. При этом в нем не содержится указания на то, что собственником должен стать именно должник в основном обязательстве.
Аналогично нормы статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, определяющие основания возникновения законной ипотеки на приобретенные за счет заемных средств здания, сооружения, жилые дома и квартиры, не устанавливают, что залогодателем в этих случаях становится заемщик. Между тем, до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, эти нормы содержали подобное указание.
Вполне возможно, что основной причиной изменения пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке послужило несоответствие старой редакции этой нормы, согласно которой законная ипотека считалась возникшей с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, приобретенных за счет заемных средств, и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, устанавливающего, что жилое помещение, приобретенное в том числе на средства материнского семейного капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Интересно, что еще до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом № 405, вопреки буквальному толкованию пункта 1 статьи 77 (в редакции от 28 июня 2011 года № 168-ФЗ), суды признавали законную ипотеку квартиры, приобретенной в общую собственность нескольких лиц согласно требованиям ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», возникшей, несмотря на то, что участники общей собственности не являлись созаемщиками по договорам кредита или займа. В поддержку такой судебной практики высказывалось Министерство экономического развития в Письме «О порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних» от 7 октября 2009 года № Д23-3290. При этом подобная позиция не вызывала отторжения, поскольку залогодателями признавались, наряду с должниками в основном обязательстве, их дети, об осведомленности которых о возникновении обременения можно было судить по осведомленности их законных представителей, свободно выразивших свою волю на возникновение обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Однако действие пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке в сегодняшней редакции распространяется не только на случаи связанные с приобретением жилых помещений на средства материнского семейного капитала. Например, он, также как и нормы пункта 64.2 и статьи 69.1 Закона об ипотеке, охватывает ситуации, когда недвижимость приобретается в долевую собственность, а целевой кредит (заем) получен только одним из сособственников, о чем остальные не ведают. Либо когда должник в заемном обязательстве, приобретает объект недвижимости на третье лицо, не осведомленное об источниках средств для приобретения объекта. Поскольку для регистрации законной ипотеки достаточно заявления одной из сторон обеспечительного обязательства (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке, Письмо Росреестра от 28 марта 2012 года № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»), то в приведенных случаях залогодатели, не являющиеся должниками в обеспечиваемом ипотекой обязательстве, не смогут заблаговременно получить информацию о предстоящем обременении их имущества. Таким образом, вполне возможно, что некоторые из них узнают о существовании законной ипотеки лишь на стадии обращения взыскания на предмет залога.
Нормы пункта 1 статьи 64.2, статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке наводят на мысль об изменении вектора развития ипотечного законодательства в части регулирования оснований возникновения законной ипотеки. Теперь оно благоволит к залогодержателям, допуская в целом ряде случаев обременение ипотекой имущества вне зависимости от того, кто является его правообладателем. Очевидно, что это не соответствует интересам несведущих о своем правовом положении залогодателей.
Признаюсь, есть подозрение, что данный вопрос недалеко отстоит от иного, активно обсуждающегося в литературе, — о добросовестном приобретении заложенной вещи.
Источник
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
— Залогодержатель хочет обратить взыскание на заложенное имущество
— Залогодержатель хочет обратить взыскание на лизинговое имущество, находящееся у лизингополучателя, и взыскать задолженность по кредитному договору
— Кредитор хочет досрочно вернуть кредит и обратить взыскание на заложенное имущество, так как исполнение договора обеспечено залогом
— Кредитор хочет взыскать задолженность по кредитному договору и обратить взыскание на заложенное имущество, так как возврат кредита обеспечен залогом
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:
страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;
причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.
В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.
Открыть полный текст документа
Источник
