Финансовые услуги
Размещен: 24.11.2016 г.
Ипотека популярна даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов.
Правовое регулирование:
Сфера ипотечного кредитования регулируется в первую очередь ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ Об ипотеке).
В связи с тем, что договоры о выдаче ипотечных кредитов следует рассматривать в качестве особой разновидности кредитных договоров, то к ним применяются только отдельные положения ФЗ от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее ФЗ №353) (статья 9.1
ФЗ об ипотеке, ч.2 ст.1 ФЗ №353).
В частности, статьей 9.1
ФЗ об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования ФЗ №353, а именно:
— о необходимости определения полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой;
— о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
— о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение (оказание) отдельных обязанностей и услуг;
— о размещении информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;
— о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.
В отношении регулирования сферы ипотечного кредитования Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» необходимо отметить, что из п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Таким образом, вышеизложенное еще не говорит о том, что ипотечные кредиты нельзя рассматривать в качестве потребительских. В данном случае речь идет лишь о том, что для регулирования ипотечных кредитов применяются другие правовые средства и методы. Поэтому представляется, что с экономической и теоретико-юридической точек зрения указанные ипотечные кредиты можно рассматривать как вид потребительских, однако с практической точки зрения с учетом специфики их правового регулирования и применения особого юридического инструментария и правовых средств (в том числе иных договорных моделей) такие кредиты необходимо выделять в отдельную группу и рассматривать их обособленно от потребительских кредитов.
Что такое ипотека и ипотечное кредитование?
В переводе с греческого ипотека (hypotheke) значит «залог».
Ипотека – это одна из форм залога, где закладывается исключительно недвижимое имущество.
Предметом ипотеки могут быть: земельные участки; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также другие объекты, указанные в ст.5 ФЗ Об ипотеке.
В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей.
Самый распространенный вариант использования ипотеки — это покупка физическим лицом квартиры в кредит.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя (заемщик по ипотечному кредитному договору) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Для ознакомления с типовой формой Договора об ипотеке перейдите по ссылке /ссылка/.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором выдаётся кредит банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении ипотечного кредита недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотечный кредит – этодолгосрочный кредит.
При ипотечном кредитовании закладываемое недвижимое имущество (например, квартира) остается в собственности должника (в его владении и пользовании), а кредитор (банк) в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Банк — кредитор по ипотечному кредитному договору является одновременно и залогодержателем по договору ипотеки. Залогодателем может быть как сам должник по кредитному договору, так и третье лицо (например, родственник должника, который предоставляет в залог свое жилье).
Советы потребителю!
Следует внимательно отнестись к выбору кредитора (банка) и кредитной программы. Рынок ипотечных кредитов уже достаточно развит. Есть масса ипотечных программ, предоставляемых разными достойными банками. При этом банки борются за клиентов, предлагая все более выгодные условия.
Как ранее отмечалось, ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, поэтому брать его следует в валюте получаемого гражданином дохода, то есть если доход гражданина выражается в рублях, то брать кредит в иностранной валюте нецелесообразно во избежание возможных рисков, связанных с ростом курса валют.
Следует помнить, что в силу закона заемщик отвечает перед кредитором (банком) всем своим имуществом, и банк сможет забрать, например, квартиру потребителя как предмет залога (даже если она единственная у потребителя). Поэтому прежде чем взять ипотечный кредит необходимо правильно оценить свои финансовые возможности ежемесячно погашать кредит на протяжении всего срока договора, а также будущие расходы.
Необходимо внимательно изучить условия кредитного договора, особенно изложенные «мелким шрифтом».
Для выбора выгодного ипотечного кредита нужно сравнить предложения разных банков по таким параметрам как: надежность банка, процентная ставка, полная стоимость кредита, суммы дополнительных платежей.
Следует знать, что потребитель имеет право требовать предоставления образцов всех документов по сделке, которые он должен будет подписать, для предварительного ознакомления и изучения.
Заключаем договор:
Условиями ипотечного кредита, как правило, предусмотрен первоначальный взнос — сумма, которую заемщик уплачивает из собственных средств при заключении договора. Например, кредит выдается в размере до 70% стоимости квартиры, а 30% стоимости квартиры заемщик оплачивает самостоятельно.
Внесение первоначального взноса снижает долговую нагрузку и облегчает исполнение обязательств по договору.
Как правило, процесс ипотечного кредитования сопровождается оформлением следующих документов:
— Договор купли-продажи квартиры или договор участия в долевом строительстве жилья (в случае приобретения нового жилья);
— Договор об ипотеке (закладная);
— Кредитный договор.
Возможно включение соглашения об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. То есть договор об ипотеке может быть как самостоятельным договором, так и частью ипотечного кредитного договора. При этом в любом случае ипотечный кредитный договор должен содержать все положения об ипотеке согласно ФЗ Об ипотеке (описание предмета ипотеки, его оценку, срок исполнения обязательств, данные о регистрации ипотеки и пр.).
В настоящее время банки широко используют закладную, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней.
Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право залогодержателя на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств.
В данном случае закладная составляется одновременно с кредитным договором и договором об ипотеке, в котором содержится указание на то, что права банка удостоверяются закладной. Важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору.
Для ознакомления с типовой формой Закладной перейдите по ссылке /ссылка/.
Государственная регистрация ипотеки:
Договор об ипотеке (закладная) подлежит государственной регистрации в федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)) (ст.10 ФЗ об ипотеке).
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В том случае, если соглашение об ипотеке включено в кредитный договор, то этот кредитный договор также подлежит государственной регистрации.
Необходимо помнить, что подписав все документы, заемщик по ипотечному кредиту становится собственником жилья, на которое наложено обременение в виде ипотеки. Таким образом, заемщик платит деньги банку за собственное жилье. Однако в данном случае заемщик не может переоформить, продать или подарить заложенную недвижимость без согласия банка на совершение сделок с предметом залога, вплоть до тех пор, пока полностью не расплатится по кредиту.
В том случае, если кредит берется под будущее строительство (например, долевое строительство жилья) собственниками заемщики становятся, после того, как дом будет введен в эксплуатацию и на него будет оформлена вся необходимая документация и зарегистрировано право собственности в порядке, установленном ФЗ от 27.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Страхование при ипотечном кредитовании.
При получении ипотечного кредита вопрос о страховании ряда рисков встанет для заемщика обязательно.
В частности, в данном виде кредитования встречается четыре различных вида страхования, в зависимости от того, какие риски учтены:
— страхование предмета залога (квартиры, жилого дома и т.д.);
— страхование права собственности (титула);
— страхование ответственности заемщика;
— страхование жизни и здоровья клиента банка (потеря трудоспособности).
Из всех вышеуказанных видов страхования обязательным является страхование предмета залога (например, квартиры) в полной стоимости от повреждения и полного уничтожения в силу положений статьи 31 ФЗ Об ипотеке.
Все остальные виды страхования являются добровольными.
Титульное страхование недвижимости – это вид страхования, который обеспечивает компенсацию убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость. В отличие от страхования имущества данный вид страховой защиты снижает риск утраты недвижимости не от событий, которые возможны в будущем, а от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю. Эти события на момент заключения договора со страховщиком еще не проявились и не были известны, однако в будущем они могут стать причиной утраты прав на недвижимость и, следовательно, наступления страхового случая. Как показывает российская практика, признание сделок с помещениями незаконными по причине событий, неизвестных приобретателю недвижимости на момент заключения соглашения и совершения сделки – совсем нередкое явление. Сделка может быть признана недействительной, например, при незаконности прошлых сделок с помещением по наследованию, приватизации, продаже, при ошибках в процессе составления юридической документации и в других случаях.
Таким образом, потребителю следует быть особенно бдительным и терпеливым во время проверки «чистоты» приобретаемой недвижимости, особенно при покупке вторичного жилья.
Заемщик, являющееся должником по ипотечному кредиту, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором (банком) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).
На практике потребитель может столкнуться с устным требованием банка застраховать
свою жизнь и здоровье.
Как указывалось ранее,
страхование жизни и здоровья (потери трудоспособности) при ипотеке, не является обязательным и принудить клиента заключить данный договор ни один банк не вправе, и тем более отказать в получении ипотеки из-за этого. Однако на практике отказ от комплексной страховки негласно ведет к увеличению процентной ставки по кредиту (займу).
Обращение взыскания на заложенное имущество:
В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту (неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга и процентов по кредиту полностью или частично) залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на жилье, заложенное по договору об ипотеке.
Взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке, за исключением, если внесудебный порядок взыскания прямо предусмотрен договором об ипотеке или если права залогодержателя (банка) удостоверены закладной (ст.51 ФЗ об ипотеке).
Взыскание может быть прекращено в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до момента продажи заложенного имущества либо оставления залогодержателем имущества за собой.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими (все проживающие в нем люди подлежат выселению).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.
Сумма, вырученная от реализации заложенного по ипотеке жилья путем продажи с публичных торгов, направляется на погашение требований залогодержателя.
При недостаточности вырученной суммы судебное производство в отношении должника по недостающей сумме продолжается (взыскание может быть обращено на его другое имущество, не являющееся предметом ипотеки).
Разрешаем спор:
При имеющихся нарушениях со стороны банка, потребителю необходимо направить в его адрес претензию — это письменное требование о восстановлении нарушенного права. Данный документ предусмотрен для урегулирования правового спора на досудебном этапе.
Претензия либо направляется почтой России заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо вручается лично в отделении банка с получением отметки о принятии документа.
В случае неудовлетворения требования потребителя, изложенного в претензии, он имеет право обратиться с исковым заявлением в суд (в соответствии со ст.11 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
Куда обращаться потребителю в случае нарушения его прав и законных интересов?
1) Полиция (совершение мошеннических действий);
2) Банк России;
3) Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (непредоставление или предоставление неполной и недостоверной информации об услуге; включение в договор условий, ущемляющих права потребителя).
По вопросам получения консультаций в области защиты прав потребителей, помощи в составлении проектов претензий, исковых заявлений, жалоб в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) потребитель может обратиться в отдел консультационных услуг для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве».
Консультирование проводится по телефону, на личном приеме, по электронной почте.
Адрес: г. Москва, Графский пер., 4/9, тел.: 8 (495) 687 — 39 — 61, 8 (495) 616-64-59, 8 (495) 687 – 26 — 31, электронная почта:fguz@mossanepid.ru.
Источник
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Преимущества и недостатки ипотеки
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один «минус» ипотеки — большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.
https://www.ipohelp.ru/manual.html
Советы по выбору ипотечной программы
Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы –это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1000000 руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67000 рублей. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.
Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.
Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.
В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.
Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.
При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.
Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.
Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.
Если нет возможности сделать выбор ипотечной программы самостоятельно, или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно подать заявку на кредит и рассмотреть предложения по кредитованию, которые сделают сотрудники ипотечных банков и компаний-брокеров, исходя из Ваших персональных условий.
Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.
Источник