Приветствуем! Сегодня узнаем, что выгоднее ипотека или рассрочка. На конкретном примере вы сможете сравнить оба этих варианта приобретения квартиры в новостройке. Также поговорим про то, чем отличается ипотека от рассрочки и какие плюсы и минусы есть у данных способов приобретения жилья.
Ипотека
Ипотека – программа кредитования, при оформлении которой залогом выступает приобретаемая гражданами квартира (или иная жилая недвижимость).
Ипотека имеет следующие преимущества:
- Минимальный размер 1-го взноса.
Как правило, сумма первого взноса не превышает 15-20% от стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, первый взнос возможно оплатить не наличными денежными средствами, а воспользовавшись материнским капиталом (сертификатом МСК).
- Длительный срок кредитования
Обычно ипотека предоставляется на длительный срок – до 30 лет, в связи, с чем размер ежемесячного платежа будет сравнительно невысоким и его смогут вносить даже граждане, имеющие небольшой доход.
- Оформление в собственность
При получении ипотеки, квартира оформляется на имя заемщика, и он получает право зарегистрироваться в ней (а также при необходимости – прописать третьих лиц) и проживать. Но важно учесть, что вплоть до полного погашения, на квартиру будут наложены ограничения, т.е. без согласования с банком ее невозможно будет ни продать, ни обменять, ни подарить, ни оставить в наследство.
- Возможность досрочного погашения
В случае изменения финансового положения, заемщик может осуществить досрочное погашение договора ипотечного кредитования – банк при этом не вправе отказать клиенту, т.к. это запрещено действующим законодательством.
- Большой выбор жилья
В ипотеку можно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке, но при условии, что дом был возведен не более 30 лет назад. Так, по договору ипотечного кредитования возможно взять практически любую жилую недвижимость – и это не обязательно квартира — объектом может выступать частный дом или коттедж.
- Надежность
Перед тем, как предоставить ипотеку, специалисты банка проводят проверку строительной компании, а также документов на здание, и, если заявка кредитными специалистами была одобрена, то это является дополнительным доказательством надежности застройщика.
- Скидки
Если вы приобретаете жилье за наличный расчет или в ипотеку, то большинство застройщиков дадут вам скидку за быстрый расчет, что позволит вам сэкономить.
Помимо плюсов имеет ипотека и недостатки, к которым возможно отнести:
- Жесткие требования
К гражданам, желающим оформить договор ипотечного кредитования, банки выдвигают большой перечень требований – к возрасту, уровню доходов, трудовому стажу, семейному положению, кредитной истории и т.д. — и чем выгоднее условия, тем более сложным будет процесс оформления. При этом, каждый из пунктов потребуется подтвердить, приложив соответствующие справки и иную документацию (справку 2-НДФЛ, паспорт, документы других членов семьи и т.д.). Кроме того, многие банки требуют привлечения поручителей, которые также должны отвечать всем установленным параметрам.
- Высокая процентная ставка
В настоящий момент размер процентной ставки по ипотеке составляет около 10% годовых (а в некоторых случаях – до 14%), но если сравнивать с другими банковскими продуктами, то этот способ кредитования, безусловно, гораздо выгоднее.
- Длительный срок оформления
Большинство банков предоставляют возможность оформления заявки на ипотечный кредит непосредственно через сайт, однако по ней возможно узнать лишь предварительное решение, которое не является окончательным. На практике, гражданину придется не раз лично подъехать в представительство банка, что потребует большого количества времени, кроме того, принятие решение сотрудниками кредитного учреждения также может занять несколько дней, а иногда и недель. Это связано с тем, что специалисты кредитного учреждения проверяют не только заемщика, но и застройщика, а также помещение, которое лицо планирует приобрести. Сделка может растянуться на месяц, а иногда и два.
- Оплата дополнительных расходов
Оформление ипотеки сопровождается дополнительными финансовыми затратами. К дополнительным расходам возможно отнести – уточнение оценочной стоимости недвижимости, страхование (обычно – 1% от тела кредита), нотариальные услуги, государственную пошлину за регистрацию прав, прочие банковские услуги (аренду банковской ячейки, комиссию за перевод).
Рассрочка
В отличие от ипотеки, рассрочка предоставляется непосредственно застройщиком и условия различных строительных компаний могут отличаться.
Преимущества рассрочки:
- Скорость оформления
Оформить рассрочку возможно достаточно быстро – как правило, это можно сделать за несколько дней, совершив 1-2 визита. После оформления документов (при условии, что дом уже сдан и уполномоченные органы выдали все необходимые разрешения) можно незамедлительно приступать к заселению.
- Минимальный пакет документов
Строительные компании требуют от граждан минимальное количество документов, а в некоторых случаях может быть достаточно лишь одного гражданского паспорта. Не потребуется подтверждать уровень дохода (который зачастую является неофициальным), искать залог, а также привлекать друзей и знакомых в качестве поручителей. Это связано с тем, что строительная компания по сути не подвергает себя риску (в отличие от банка, который при оформлении ипотеки перечисляет денежные средства на счет застройщика), т.к. до момента полного погашения гражданин никаких действий совершить с квартирой не сможет.
- Возможность получения одобрения даже лицам с отрицательной кредитной историей
Представители строительных компаний, как правило, более лояльно относятся к своим клиентам и не выдвигают требований к исключительно положительной кредитной истории — в отличие от банков, которые проводят доскональную проверку потенциального заемщика и при возникновении минимальных сомнений выносят отказ.
- Низкие процентные ставки
Процентные ставки при оформлении рассрочки обычно невысокие и редко превышают 2-3% годовых, а если срок минимальный, то проценты могут вообще не взиматься (условия у каждой строительной компании различаются, и возможность оформления беспроцентной рассрочки требуется уточнять заранее).
- Отсутствие дополнительных расходов
Представители компании-застройщика не требуют от граждан желающих получить рассрочку оформления договоров страхования и иных действий, которые могут повлечь за собой дополнительные денежные затраты. Кроме того, не нужно будет проводить оценку квартиры.
- Минимальная переплата
Учитывая то, что рассрочка предоставляется под небольшой процент (а иногда и без процентов), то итоговая переплата будет минимальной, т.к.основная цель строительной компании – реализовать жилье, а не получить доход за дополнительные услуги.
Но помимо преимуществ, имеет этот способ и ряд недостатков:
- Большая сумма первого вноса
Размер первого взноса, как правило, составляет 30-50% от стоимости жилья – в связи с чем далеко не все граждане могут себе позволить его внести, не продав предварительно какое-либо имущество или не получив дополнительный кредит (например, потребительский).
- Небольшой срок
Если ипотека может предоставляться на срок 25-30 лет, то рассрочку, обычно оформляют на более короткий период, который не превышает год (реже -5) лет.
- Высокие размеры ежемесячных платежей
Учитывая небольшой срок, на который предоставляется рассрочка, размеры ежемесячных платежей будут достаточно высокими и большинство граждан просто-напросто могут не справиться с внесением каждый месяц в кассу строительной компании внушительной суммы.
- Ограниченный выбор жилья
Рассрочка предоставляется исключительно на квартиры, находящиеся в новостройках и только те, которые построили специалисты компании, куда обратился гражданин. Т.о. для поиска недвижимости, которая бы подошла по всем параметрам, потребуется провести переговоры с несколькими застройщиками.
- Переход права собственности
В случае приобретения квартиры в рассрочку, право собственности на данный объект недвижимости перейдет к гражданину только после полного погашения – до этого момента квартира будет являться имуществом застройщика.
- Риск
Рассрочка может быть оформлена как на готовую недвижимость, так и на ту, которая находится на стадии строительства. В последнем случае стоимость жилого помещения будет на порядок ниже, но при этом существует риск, что строительство так и не завершится.
Пример расчета
Теперь давайте на конкретном примере посчитаем, что лучше ипотека или рассрочка.
Для примера возьмем квартиру в новостройке стоимостью 2 млн. рублей. Первоначальный взнос – 1 млн. рублей. Ставка на ипотеку – 10%, на рассрочку – 3% годовых. Срок кредитования по ипотеке – 10 лет, но с учетом досрочного погашения за год. Рассрочка на год до момента окончания строительства. Скидка за быстрый расчет с застройщиком по ипотеке 80 000 рублей. Платеж – аннуитет.
Ставка выбрана средняя на рынке. Не стоит забывать, что с 2018 года действует ипотека 6% на новостройку для определенных категорий граждан РФ.
Что у нас получается:
- Ежемесячный платеж по рассрочке – 84 693,7 руб.
- Переплата – 16 324,39 руб.
- Платеж по ипотеке – 12 157,87 руб.
- Переплата за 10 лет – 538 944,14
- Дополнительные расходы – 9000 руб. (страховка и аккредитив, пошлины и т.д.)
Как видно из этих цифр, с точки зрения переплаты выгоднее взять рассрочку. Даже скидка за быстрый расчет не перекрывает все расходы по ипотеке. Но, в тоже время, удобно ли платить семье 84693 в месяц? Это очень ощутимая сумма для бюджета.
Если у вас планируется продажа собственной квартиры или другие крупные поступления, которые позволят закрыть ипотеку досрочно, то переплата будет значительно меньше, а платежи при этом останутся вполне приемлемыми. В нашем примере, если через год закрыть ипотеку досрочно, то переплата по кредиту за год будет 89 460 рублей.
Чтобы сделать расчет ипотеки или рассрочки в вашей ситуации используйте наш ипотечный калькулятор с досрочным погашением, который позволит вам сделать правильный выбор схемы покупки квартиры.
Итоговый вывод
Подводя итог, можно с уверенностью утверждать, что более выгодной является рассрочка, т.к. переплата по ней гораздо ниже, чем по ипотеке, к тому же, если гражданин не сможет своевременно вносить платежи, то договор будет расторгнут, а деньги ему возвратят, в то время как из-за неуплаты по ипотеке финансовые потери будут гораздо выше.
При этом важно учесть размер 1-го взноса и сумму ежемесячных платежей, которые на порядок выше. Именно поэтому, если ежемесячный платеж по рассрочке превышает 50-60% от суммарного уровня доходов всех членов семьи, целесообразнее рассмотреть вариант с ипотечным кредитованием, даже если строительная компания предоставила согласие.
Если у вас остались вопросы или вам нужна помощь специалиста, то рекомендуем вам записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу или оставить вопросы ниже.
Будем признательны за оценку поста и ваши лайки в соцсетях.
Также вам будет интересно узнать, как купить квартиру в рассрочку по ипотеке Сбербанка, а также что такое ипотечные каникулы. Эти две программы могут стать интересной альтернативой покупки квартиры в обычную рассрочку или в ипотеку.
Источник
Ипотека – распространённый вариант приобретения недвижимости. Рассрочка пользуется меньшей популярностью, хотя иногда оказывается намного выгоднее. Разберёмся, в чем отличия между этими видами оплаты, и при каких условиях стоит выбрать рассрочку.
Отличия
Рассрочка – это форма расчетов между продавцом и покупателем, при которой оплата происходит после совершения сделки, как правило, частями. Этот вид отношений между сторонами регулируется ст. 489 Гражданского кодекса РФ, которая относит рассрочку к разновидности продажи товара в кредит.
В недвижимости ипотека и рассрочка – совершенно разные понятия.
Ипотечные средства предоставляет банк, который переводит сумму застройщику. Рассрочку даёт сам девелопер.
Ещё одно отличие – в чьей собственности находится объект. Ипотека предполагает переход недвижимости в собственность покупателя после совершения сделки, при рассрочке владельцем остаётся застройщик – до момента полной оплаты по договору.
Разница заключается и в размере необходимых собственных средств. Средний первоначальный взнос (ПВ) при рассрочке составляет 50% от стоимости квартиры. Хотя встречаются предложения с ПВ от 20%, но по ним обычно выше ставка. Ипотеку можно оформить и без внесения собственных средств, либо с минимальным взносом. Например, в линейке ипотечных кредитов Транскапиталбанка представлены программы «Ипотека без первого взноса» и «Готовое жильё» с первоначальным взносом от 5%.
Также различаются сроки ипотеки и рассрочки. Ипотеку оформляют чаще на длительный срок – до 10-15 лет и более. Рассрочка бывает краткосрочная (3-6 месяцев) и долгосрочная (больше года). Есть предложения от застройщиков сроком до 4 лет, но это редкость. Срок рассрочки привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию, поэтому обычно он ограничен. Платежи вносятся по графику, хотя срок сдачи дома может откладываться. Поэтому стоит привязать сроки оплаты не к конкретным датам, а к завершению строительства.
Когда выгоднее оформлять рассрочку
Это зависит от процентов, под которые оформляется рассрочка. Если процент низкий либо его нет, а долг вы планируете погасить в ближайшее время, то рассмотрите варианты от девелопера. Например, это подойдет людям, которые в ожидании продажи другой квартиры хотят «забронировать» интересующий объект. Также это удобно для ожидающих крупных выплат в ближайшие месяцы или людей с высоким доходом.
Рассрочка – вариант для тех, кому не одобрят ипотеку.
Банк не даст кредитные средства, если нет официального подтверждения трудоустройства и определённого уровня доходов. Требования застройщиков намного ниже, в том числе и к кредитной истории. Это легко объясняется: объект остаётся в собственности девелопера, поэтому он ничем не рискует. К тому же выплата первоначального взноса – достаточное доказательство финансовой состоятельности клиента. Ещё один плюс – не обязательно страховать жизнь и недвижимость, поэтому при наличии необходимой суммы денег и возможности быстро погасить задолженность беспроцентная рассрочка будет выгоднее ипотеки.
Оформление рассрочки
Самый распространенный вариант – договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В нём прописываются условия рассрочки:
- размер первоначального взноса,
- процентная ставка,
- на какое время предоставляется услуга,
- с какой периодичностью и какими способами вносятся платежи.
Изучите бумаги, которые должен предоставить девелопер: разрешение на строительство, проектную декларацию, учредительные документы, отчётность о финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение.
Отдельное внимание стоит обратить на пункт об ответственности за просрочку платежей.
Не забывайте, что при неисполнении обязанности по внесению платежей договор может быть расторгнут по инициативе застройщика. В законе нет чёткого указания на то, что строительная компания должна в таком случае вернуть деньги. Поэтому лучше добавить пункт, который предусматривает возврат средств за вычетом штрафных санкций.
Осторожно относитесь к предложениям заключить предварительный договор купли-продажи. Это оправдано, если у застройщика уже нет права заключать ДДУ, так как получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но если строительство не начато или дом не сдан, то от заключения такого соглашения лучше отказаться. Предварительный договор – это обязательство заключить основной договор в будущем, поэтому платёж будет выступать как обеспечительный. Но после получения средств заставить застройщика подписать основной договор будет сложнее. Иногда этого удаётся добиться только в судебном порядке, что требует времени и средств, поэтому лучше избегать таких вариантов.
Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить следующие статьи.
Источник
Ипотека или рассрочка. По какому из этих двух вариантов расчета возложить обязательства выгоднее и проще? Рассмотрим оба, чтобы определить, как лучше приобрести жилье и на чем можно сэкономить.
Приобретение недвижимости в ипотеку
Для кого-то ипотека – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И если объективно рассматривать этот вариант, то за неимением нужной суммы наличных средств ипотечный кредит не так страшен, как его представляют. Разумеется, квартира до определенного момента не будет являться единоличной собственностью заемщика, так как ее придется передать в залог банку, но определенные преимущества в ипотеке есть, и вот какие:
- Невысокий процент первоначального взноса, всего 15-20% от суммы кредита. Правда для его погашения, вероятнее всего, придется чем-то пожертвовать, зато семьи, имеющие на руках сертификат на маткапитал, могут воспользоваться для покрытия первого взноса средствами господдержки.
- Продолжительный период кредитования, достигающий 30 лет. И в этом тоже есть определенная выгода, ведь чем длительнее срок выплаты долга, тем меньше сумма ежемесячного платежа.
- Возможность владеть и пользоваться приобретенной в ипотеку недвижимостью. Передача жилого помещения в залог кредитору не лишает заемщика права пользоваться приобретенным имуществом, поэтому гражданин может прописаться и проживать в квартире сам, а также поселить и зарегистрировать в ней членов своей семьи. Однако, до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, распоряжаться залоговым имуществом заемщик не сможет. Это ограничение касается продажи, дарения, аренды, передачи в залог или в наследство, обмена и любых других операций по распоряжению недвижимостью.
- Возможность досрочного исполнения обязательств. Законом не запрещено при наличии такой возможности погасить долг по кредиту до истечения установленного договором периода кредитования.
- Неограниченный выбор. В зависимости от разновидности ипотечного кредита, заемщик вправе приобрести жилье как в новостройке, так и на рынке вторичного жилья. Кое-какие ограничения все же есть, например, относительно года возведения здания (дом, в котором покупается квартира, не должен быть старше 30 лет). В остальном выбор действительно неограниченный. Заемщик может приобрести не только квартиру, но и индивидуальный жилой дом, комнату или иное пригодное для проживания помещение, соответствующее прямому назначению.
- Дополнительные гарантии. Так как сделка совершается с привлечением средств кредитора, юристы банка тщательным образом проверяют всю документацию, особенно если жилье приобретается в новостройке. И если заявка одобрена, значит строительную компанию можно считать надежной.
- Возможность получить скидку при расчете с застройщиком. Обычно компания снижает стоимость жилья на несколько тысяч, если квартира приобретается за наличные средства или в ипотеку, что позволяет покупателю сэкономить.
Плюсов немало, однако, как любой способ приобретения жилья, ипотека небезупречна. За видимой выгодой и простотой скрываются подводные камни, к числу которых можно отнести следующие:
- Высокая ставка по кредиту, в отдельных случаях достигающая 14%, а в среднем составляющая 10 %. Несмотря на это с 2018 года у некоторых категорий граждан, в том числе уже оформивших ипотеку, появилась возможность получить новый кредит или рефинансировать старый под 6% годовых (семейная ипотека).
- Жесткие критерии отбора заемщиков. В этой связи многие граждане сразу отказываются от этого способа расчета, ведь далеко не каждый из них отвечает требованиям кредиторов. При одобрении заявки учитывается возраст заемщика, его доход, стаж, гражданство, семейное положение, кредитная история. Даже если в целом потенциальный клиент отвечает требованиям банка, соответствие его тем или иным условиям придется документально подтвердить. А, кроме того, не стоит забывать, что некоторые кредитные организации практикуют поручительство, следовательно, для оформления ипотеки потребуется надежный гражданин, отвечающий тем же требованиям, которые предъявляются к заемщику.
- Продолжительный период оформления. Даже если заявка подана в режиме онлайн через официальный сайт банка, данный факт не ускорит процесс проверки заемщика с последующим принятием решения. На практике чтобы получить одобрение, зачастую приходится ждать не один месяц.
- Возникновение дополнительных расходов, связанных с оформлением ипотеки. Обычно это расходы на страхование, оценку, оплату услуг нотариуса, госпошлины за регистрацию недвижимости.
Возможно будет интересно!
Приобретение недвижимости в рассрочку
В отличие от ипотеки рассрочка предоставляется на иных условиях и исключительно застройщиком. И надо сказать, что для некоторых граждан этот вариант приемлемее благодаря ряду неоспоримых преимуществ и вот каких:
- Рассрочка оформляется быстрее. Обычно хватает одного-двух визитов в строительную компанию, чтобы получить желаемый результат. Если дом уже сдан и введен в эксплуатацию, заселяться можно сразу после оформления необходимой документации.
- От покупателя требуется минимальный пакет документов. Застройщик не предъявляет жестких требований, как это принято у банков. Иногда для приобретения жилья в рассрочку достаточно одного паспорта. Не нужно подтверждать доход, икать поручителей и оформлять закладную, а главное – переживать по поводу неидеальной кредитной истории.
- Невысокая ставка, порядка 2-3% годовых. Если сравнивать размер переплат, меньшая величина получается от застройщика, что лучше в первую очередь для покупателя.
- Не возникает дополнительных расходов. Строительные компании, вступая в правоотношения с покупателем, практически ничем не рискуют, поэтому не требуют от него ни залога, ни поручителей, а при таком положении дел отпадает необходимость в оформлении страховки и закладной.
Таким образом, невооруженным глазом видно, что выгоднее покупать квартиру в рассрочку, нежели годами переплачивать огромные проценты по ипотеке, если бы не ряд отрицательных моментов:
- Величина первоначального взноса, достигающая половины стоимости жилья, что лучше в данном случае для тех, у кого есть в наличии свободные средства.
- Большой ежемесячный платеж, что могут позволить себе далеко не все семьи. В отличие от банков застройщики предоставляют рассрочку на короткий период, обычно до года и только в редких случаях до 5 лет. С одной стороны, это позволяет быстро рассчитаться по долгам, однако, если величина ежемесячного взноса будет превышать по величине половину семейного бюджета, целесообразнее оформить ипотеку.
- Ограниченный выбор, так как в рассрочку можно позволить себе приобрести только новостройку.
- Отсутствие прав на приобретенное жилье. При оформлении ипотеки кредитор хотя бы позволяет зарегистрировать право собственности на объект. Когда квартира приобретается у застройщика, последний полноправно владеет ею вплоть до момента полного погашения стоимости жилья. Поэтому переход прав становится возможным не ранее, чем покупатель внесет последний платеж.
- Наличие рисков, сопряженных с недобросовестностью продавца. Здесь подразумевается риск остаться без квартиры, если строительство не будет завершено, а строительная компания внезапно обанкротится.
Возможно будет интересно!
Сравнение в числах
Чтобы понять, что выгоднее и на каких условиях, обратимся к практическому расчету.
Входными параметрами будут следующие:
- квартира в новом доме стоимостью 2 миллиона рублей;
- величина первоначального взноса в 1 миллион рублей;
- ставки по ипотеке и рассрочке 10% и 3% соответственно;
- период для погашения ипотечного долга– 10 лет, по рассрочке – год.
- скидка от застройщика 80000 рублей;
- аннуитетный (фиксированный) платеж;
В итоге получаем:
Приведенный пример расчета наглядно показывает, что выгоднее по расходам, ведь даже скидка, предоставляемая строительной компанией, не способна значительно уменьшить величину затрат по ипотеке. Безусловно рассрочка выгоднее, но готова ли семья ежемесячно в течение года отрывать от бюджета сумму в 84 693 рубля? Это уже зависит от совокупного дохода, а если учесть то, что в семье работает только муж, а жена в это время воспитывает второго ребенка, наверное, проще оформить ипотеку под 6% годовых. Именно такой процент предусматривает льготная ипотека для семей, в которых с 2018 года родился второй и последующие дети.
Источник
