Покупка супругами квартиры в ипотеку и оформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом, а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.
Разберемся подробнее.
статья обновлена 16.09.2020 г
Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:
1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.
В договоре купли-продажи может фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи
В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:
- в общую совместную собственность
- общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
- единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)
2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.
3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.
Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов, два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)
Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог
Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся, квартира признается совместно нажитым имуществом.
Нотариальное согласие на залог от вас потребует ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.
ВНИМАНИЕ!!!
Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.
Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.
Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку
Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.
Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.
Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.
Кстати, многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.
Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.
Пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)
Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!
Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.
Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.
Согласие супруги на залог квартиры
Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.
Доверенность на супруга для покупки в ипотеку
Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.
Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.
А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)
Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.
Налоговый вычет супругам
Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов
Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.
Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.
При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.
Подробнее об этом читайте в статье:
https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/
Всегда рада разъяснить. Автор
https://youtu.be/4MWobeO6rUE
Источник
Есть разница?
Мы в браке. Берём ипотеку. Спрашивают, на кого-то одного оформлять квартиру или в общую совместную собственность?
Долевую — это плюсом 0,1% к ипотеке — поэтому не хотим. А вот на одного или в общую — какая разница?
Все равно будет 50 на 50, оформляйте как выгодней. Вычет тоже можете оба получать или кто-то один, так даже выгодней, второй потом еще сможет с другой квартирой вычет получить. Если будет долевая, номер этот не пройдет
BellaDonna:
Вычет тоже можете оба получать или кто-то один, так даже выгодней, второй потом еще сможет с другой квартирой вычет получить
сейчас вычет могут оба подать в пределах 2 млн, если квартира стоит 4 млн и более, то каждому по 2.
И получать вычет можно неоднократно с разных кв, но в пределах 2 млн на каждого.
Так что выгоднее сразу двоим на вычет подавать:)
По СК разницы никакой.
В браке квартира приобретается в общую совместную собственность, если нет брачного договора. В семейном кодексе — глава 7, почитайте, полезная информация.
*lenchik*,
Да, с какого изменения эти? Упустила. А я чего как дура тогда на 1 миллион только заявляюсь, это для квартир, купленных после какого-то срока или для ранее приобретенных тоже, лень гуглить. Если я уже несколько лет 1 миллион заявляю стоимость, то сейчас 2 не проканает уже? Мне один раз уже повезло, я 1 вычет получила до принятия НК. Хочу еще и тут полностью воспользоваться
А если… извините, супруга не станет?
Наследовать половину и делить с остальными наследниками первой очереди половину квартиры или наследовать и делить всю квартиру. Есть же разница? или я что-то не понимаю?
И в случае развода… Может, дешевле разделить совместную собственность? а то говорят пошлины большие, если квартира будет на муже и придется ее делить через суд.
Это я негативные сценарии озвучиваю. Не дай бог, конечно.
В общую совместную оформляйте. Если на одного из супругов — банк попросит нотариальное согласие второго супруга, а это доп расходы, аналогично и при продаже. И если потом решите мат капитал использовать, то придется опять же либо отказ писать от доли этому супругу или наоборот долей наделять. Это все через натариуса, а он опять же бесплатно не работает.
Аноним,
А если второй супруг лично придет на сделку с паспортом? зачем тогда нотариальное согласие с собой брать?
Аноним,
Вы это у банка спросите. Им себя обезопасить. Не выдадут кредит, если не предоставите полный пакет документов. Второй супруг в любом случае обязан быть на сделке в банке, т к скорей всего автоматически он созаемщик.
BellaDonna:
Да, с какого изменения эти? Упустила. А я чего как дура тогда на 1 миллион только заявляюсь, это для квартир, купленных после какого-то срока или для ранее приобретенных тоже, лень гуглить. Если я уже несколько лет 1 миллион заявляю стоимость, то сейчас 2 не проканает уже? Мне один раз уже повезло, я 1 вычет получила до принятия НК. Хочу еще и тут полностью воспользоваться
неее, задним числом ничего не меняют, это для тех, кто купил после 14 года
я сама умудрилась на 1 млн заявить в 07 году, а через пол года вычет подняли до 2 млн))
*lenchik*,
Вот ведь, так и знал. Я вот в 2005 стерпела, не заявила, тут на 2-х хоть 2 получилось
*lenchik*:
И получать вычет можно неоднократно с разных кв, но в пределах 2 млн на каждого.
А это как, если еще одну квартиру купишь, можно еще по миллиону на каждого заявить или нет уже? Хотя у нас там процентов куча, еще долго можно пользоваться
BellaDonna:
А это как, если еще одну квартиру купишь, можно еще по миллиону на каждого заявить или нет уже?
это для тех, кто купил кв. ру за 500 тыс, — получил вычет, потом за 1 млн — еще получил,и так пока предел в 2 млн р не наберет. И все покупки должны быть после 14 года.
Но это не для нашего города, менее 2 млн кв. не часто встретишь.
вы считаетесь использовавшими свой имущественный вычет, поэтому хоть запокупайся квартиры, вычета уже не будет
Назначение спора в том, чтобы научиться навязывать свою волю другим и не попадаться на чужие удочки самим.
у кого доход меньше на того и оформляйте. и кому терять нечего)
Kartoska:
у кого доход меньше
дак налоговый вычет дольше возвращать с мелкой зп
Полное отсутствие потребности кому-то что-то доказывать, является хорошим признаком гармонии внутри.
Аноним:
Второй супруг в любом случае обязан быть на сделке в банке, т к скорей всего автоматически он созаемщик.
:ugu:
Источник
Время чтения: 6 минут
Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.
Совместно нажитое имущество
К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ, все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.
Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:
- Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
- Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.
Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.
Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:
- установленная площадь на человека;
- техническая возможность равного раздела.
Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.
Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.
Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».
Покупка жилья в браке
Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.
Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.
О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».
Варианты оформления недвижимости в браке
Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.
Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.
Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену. В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения. Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.
Регистрация совместного владения
Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.
В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.
Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.
Нюансы оформления общего режима владения рассмотрены в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».
Регистрация долей на супругов
Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.
При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом. Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ. Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.
Регистрация на одного из супругов
Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:
- жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
- имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
- недвижимость покупают за личные средства.
Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст. 217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру. Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.
Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:
- заработная плата;
- доходы от предпринимательства;
- пенсии, пособия;
- другие денежные выплаты нецелевого назначения.
Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.
В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.
Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее
Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.
Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ). При разделе принимаются во внимание следующие факторы:
- затронуты интересы несовершеннолетних детей:
- регистрация с одним из родителей;
- приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
- один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
- не вел домашнее хозяйство;
- не занимался воспитанием детей;
- не ухаживал за близким, который в этом нуждался.
Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.
Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.
В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение. Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья. Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:
- произведена реконструкция, ремонт;
- установлены новые коммуникации;
- увеличена площадь.
Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.
Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.
Ипотека и совместная собственность
Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.
По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.
Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.
Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.
До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.
Налоговый вычет при покупке в браке
Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:
- покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
- покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
- покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.
Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.
Заключение
К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся. Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение. Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.
Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.
Источник
