На чтение 6 мин. Просмотров 111k.
Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.
Взаимодействие с новым заёмщиком
Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости с банком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.
Он должен соответствовать следующим требованиям:
- Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
- Отсутствие уголовных и административных преступлений;
- Позитивная кредитная история;
- Низкая закредитованность;
- Наличие дополнительных источников дохода;
- Возраст от 21 года до 65 лет;
- Наличие полиса страхования жизни и здоровья.
Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотечного кредита производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.
Заключение сделки со сторонней организацией (без оформленной закладной)
Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Все требования заимодавца могут быть удовлетворены за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Заключение сделки предполагает заключение договора цессии.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- Дата и место подписания;
- Реквизиты сторон;
- Номер ипотечного соглашения;
- Сумма основного долга и начисленных процентов;
- Сроки передачи документов;
- График оплаты долговых обязательств;
- Условия расторжения сделки;
- Подписи контрагентов.
Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Сделка регистрируется в государственных органах.
Заключение сделки со сторонней организацией (с оформленной закладной)
Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую возможности залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.
Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то передача ипотеки осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет возможности нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.
В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Банк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).
Переуступка ипотеки по ДДУ
Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.
Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.
Для осуществления сделки потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):
- Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
- Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
- Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
- Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотечного кредита);
- ДДУ;
- Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
- Выписка из ЕГРП.
В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление банка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.
Основные риски
До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:
- Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина передачи прав по ипотечному кредиту может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
- Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
- Многократная передача прав. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для решения этой задачи используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
- Оспаривание договора. Сделка может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.
Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.
Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.
Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу
Как погашается кредит?
Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.
Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита?
Комиссия за выдачу кредита отсутствует.
Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность?
Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:
- созаемщиков;
- заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
- созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).
Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка?
Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры.
Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности?
Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек.
Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк?
Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.
Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку?
Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка.
От чего зависит процентная ставка по кредиту?
Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка.
Где я могу получить жилищный кредит?
Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя.
Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту?
На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).
Источник
Переуступка прав по ипотеке Сбербанка или иного российского банка часто применяется в ситуациях, когда в силу жизненных обстоятельств заемщик принимает решение передать свои обязательства по кредиту другому лицу. Такая сделка имеет определенные особенности, знания о которых могут помочь избежать ошибок и правильно оформить все документы.
Особенности переуступки прав по ипотеке другому лицу
Действующие правила позволяют заемщику передать свои права и обязательства по ипотечному кредиту другому лицу. Именно такое действие имеется в виду, когда речь заходит о переуступке прав по ипотеке. Для прохождения подобной процедуры необходимо получение согласия банка и гражданина, который готов будет выступить в качестве нового должника.
Необходимость использования инструмента переоформления часто обусловлена следующими обстоятельствами:
- развод супругов;
- утрата трудоспособности;
- потеря основного источника доходов;
- рост нагрузки на семейный бюджет;
- желание избавиться от ипотечного объекта;
- смена места жительства.
Для оформления переуступки прав требования необходимо обратиться в банк, в котором был взят ипотечный кредит. Действующему заемщику нужно подать заявление и предоставить пакет документов, на основании которых кредитная организация будет принимать решение о целесообразности замены основного должника. Положительное заключение возможно в случае, если кредитор не сделает вывод о возрастании риска невозврата кредита.
Процедура переуступки предполагает заключение контракта, заверенного подписями бывшего и нового собственника залогового имущества. Условия кредитования могут оставаться прежними или незначительно изменяться, что определяется достигнутыми с банком договоренностями.
Требования к новому заемщику
Перед выдачей кредита любой клиент банка проходит обязательную проверку. Кредитной организации необходимо получить уверенность в том, что с гражданином можно сотрудничать и его финансовое положение позволит в полном объеме погасить задолженность.
Перезаключение договора возможно только при соответствии соискателя следующим требованиям:
- стабильность материального положения;
- наличие постоянного места работы;
- хорошее качество кредитной истории;
- отсутствие фактов криминального прошлого;
- низкий показатель закредитованности;
- удовлетворение возрастным критериям.
Большинство банков сегодня работают с клиентами в возрасте от 21 до 65 лет. Нижняя граница обусловлена тем, что молодые люди часто не имеют постоянного источника дохода и многие из них проходят обучение в образовательных учреждениях. У них нет опыта в планировании расходов и распределении средств. Люди преклонного возраста отличаются хорошей финансовой дисциплиной, но нередко имеют проблемы со здоровьем и основным источником поступлений для них выступает пенсия.
Банки не всегда с готовностью идут на переуступку прав по ипотеке, а подобная процедура проводится только при наличии у действующего заемщика достаточных аргументов. Обусловлена такая ситуация тем, что переоформление документов всегда связано с определенными сложностями, необходимостью тратить время и задействовать людские ресурсы. Кредитным организациям выгоднее иметь дело с проверенными клиентами, исправно вносящими платежи, а замена основного должника всегда несет определенные риски.
Возможно будет интересно!
Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ
Сегодня у потенциальных заемщиков есть возможность приобрести готовую недвижимость или жилье в строящемся доме. Второй вариант часто более выгоден с финансовой точки зрения, так как квартиры на этапе строительства характеризуются меньшей стоимостью, а после сдачи дома в эксплуатацию и дальнейшей продажи владельцы могут получить существенную прибыль.
Переуступка прав по договору ДДУ позволяет получить выгоду действующему заемщику, а к минусам относится более длительное время оформления документов и высокие риски таких сделок по сравнению с обычной продажей.
В число основных угроз входит:
- банкротство застройщика;
- нарушение законодательных норм;
- многократная переуступка прав;
- вероятность оспаривания договора.
Приобретение недвижимости в строящемся доме предполагает прохождение процедуры подписания договора о долевом участии, а источником поступающих средств, для оплаты жилья нередко выступает ипотечный кредит. При этом право требования по соглашению разрешено переуступать другому инвестору.
Особенностями такой процедуры принято считать:
- необходимость переоформления документов;
- уведомление застройщика о проводимых действиях;
- обязательность регистрации сделки в Россреестре;
- возможность проведения до сдачи здания в эксплуатацию.
После сдачи дома в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи речи о переуступке права требования идти уже не может. В такой ситуации происходит обычная сделка купли-продажи недвижимости, которая оформляется в соответствии с нормами действующего законодательства.
Перечень документов для проведения переуступки зависит от конкретной ситуации. В пакет бумаг для оформления сделки входит:
- договор долевого участия;
- квитанции для подтверждения оплаты недвижимости;
- согласие от застройщика, если имеется задолженность;
- разрешение на переуступку от партнера по браку;
- одобрение банка, выдавшего кредитные средства;
- выписка из ЕГРП.
Уведомление застройщика о переуступке необходимо, когда покупатель внес только часть стоимости за приобретаемую недвижимость. Документ составляется в простой письменной форме, а для исключения недоразумений рекомендуется использовать отправку документов заказным письмом.
Варианты решения при разводе
При разводе супруги часто вынуждены решать вопросы раздела нажитого имущества и находить компромиссы в части взятых кредитных обязательств. Партнер по браку при оформлении ипотеки всегда выступает созаемщиком, что накладывает на него определенные обязательства. Если основной заемщик не может своевременно вносить платежи, то банк вправе требовать погашения от другого участника ипотечного договора.
В ситуации развода супруги приходят к взаимным договоренностям, в том числе и судьбы кредита. Они подробно прописывают последовательность действий, а переуступка прав выступает одним из вариантов решения проблем с выплатой по ипотеке.
Возможными способами решения проблемы также выступают:
- Досрочное закрытие оставшейся задолженности;
- Погашение займа в равных долях;
- Оплата в соответствии с судебным решением;
- Поиск покупателя и продажа недвижимости с согласия банка;
- Отказ от выплат и выставление квартиры на торги.
Переуступка прав без закладной может быть проведена только с согласия обоих супругов и банка. В такой ситуации кредитной организации не важно, кто из бывших партнеров будет в дальнейшем погашать заём, но требования к достаточности дохода и соответствия требованиям остается. Решение вопроса о кредитных обязательствах без участия кредитора возможно только при получении судебного постановления, которое выступит основанием для переоформления документов и изменения существенных условий договора.
Возможно будет интересно!
Действия с закладной
Особенностью ипотечных займов выступает наличие залогового имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. В течение срока действия договора оно гарантирует банку возврат средств даже в том случае, если должник окажется не в состоянии погасить задолженность. В этом случае организация вправе выставить залоговый объект на торги и компенсировать свои расходы. Право требования в рамках ипотечного кредитования подтверждается закладной.
Действующее законодательство позволяет залогодержателю осуществлять уступку прав по ипотеке третьим лицам, если в договоре нет прямых указаний на запрет подобных действий. Сегодня такой инструмент позволяет привлекать кредитным учреждениям новые средства, используя в дальнейшем для выдачи новых займов. Закладные выступают своеобразными «активами», а уступку прав часто осуществляют небольшие банки, нуждающиеся в получении дополнительных источников финансирования для осуществления своей деятельности.
Передача прав осуществляется посредством указания в документе имени нового владельца, которому после осуществления процедуры будут принадлежать права требования.
Процесс связан со следующими особенностями:
- имеет четкую законодательную регламентацию;
- требует соблюдения правил документального оформления;
- предполагает смену реквизитов для внесения платежей;
- условия кредитования не подлежат изменению.
Межбанковская сделка с закладной проводится без личного участия заемщика. Кредитор должен в письменном виде оповестить должника о решении проведения процедуры переуступки прав.
Проведение переуступки прав по ипотеке возможно со стороны кредитора и основного заемщика, а каждый из вариантов имеет определенные нюансы и особенности. Физическим лицам такая процедура позволяет решить проблему невозможности или нежелания в дальнейшем выполнять обязательства, а банкам она позволяет найти дополнительные источники финансирования своей деятельности.
Сбербанк и иные финансовые организации неохотно идут на изменение договора и основного заемщика, так как подобные действия всегда влекут риски и требуют определенных затрат.
Источник