Последнее обновление: 21.06.2020
Вопрос:
Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?
Ответ:
Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.
Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.
Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?
Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?
Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).
Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.
Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!
Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.
А если квартира была в том же 2018 году куплена (на первичном или на вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.
Вроде бы все понятно? Не совсем!
Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?
Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?
Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?
С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?
Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.
А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).
То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.
Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?
Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:
- Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре;
Примечание: В отличие от момента возникновения права на имущественный вычет за покупку жилья, здесь (при продаже) дата подписания Акта приема-передачи квартиры роли не играет (см. письмо Минфина от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315). - Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК или ЖНК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая и приемки квартиры по Передаточному акту (срок отсчитывается с даты подписания последнего из этих документов);
- Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
- Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;
Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации). - Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
- Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).
- Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.
А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?
Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?
В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.
Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@) – цитата:
…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.
При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.
Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.
Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Опубликовано 25.05.2020
Договор купли-продажи
Строительство дома
Квартира по наследству
Квартира была подарена
Приватизированная квартира
Договор долевого участия, уступки права требования,
инвестирования
Доли квартиры куплены в разное время
Договор с ЖСК
Переселение из аварийного жилья
Квартира через суд
Если вы владеете имуществом дольше минимального срока, то вам не
нужно платить налог с продажи, заполнять декларацию 3-НДФЛ и
уведомлять налоговую инспекцию.
С какого момента начинается срок владения, зависит от способа
получения недвижимости. Давайте рассмотрим наиболее популярные
варианты.
В статье «Налог
с продажи квартиры» мы подробно рассказали об
уменьшении налога с продажи, минимальном сроке владения и налоговых
вычетах.
Договор купли-продажи
Если был подписан договор купли-продажи, вы становитесь
собственником с момента государственной регистрации права
собственности на недвижимость. Основание: ст. 131, 223 ГК РФ.
Сейчас подтверждением вашего права является выписка из ЕГРН, а
до 15 июля 2016 года это было Свидетельство о праве
собственности.
Пример:
Вы купили квартиру и 20 января 2016 года подписали договор
купли-продажи. Свидетельство о праве собственности датировано 25
марта 2016 года. В феврале 2019 года вы продаете квартиру. Нужно ли
вам платить налог с продажи? Да, так как вы владеете недвижимостью
менее 3 лет.
Срок владения квартирой начался не с момента подписания
договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации. То
есть с 25 марта 2016 года. Теперь вы обязаны заполнить декларацию
3-НДФЛ за 2019 и подать ее в налоговую инспекцию.
Пример:
Вы купили квартиру и заключили договор купли-продажи 10 июня
2016 года. В выписке из ЕГРН стоит дата регистрации 15 сентября
2016 года. Если это ваше единственное жилье, то можете продать его
без налога в любое время., потому что с 2020 года минимальный срок
владения единственным жильем, купленным после 01.01.2016, снизился
до 3 лет.
Если же это не единственная ваше жилье, то для безналоговой
продажи придется отложить сделку до 15 сентября 2021 года.
Напоминаем: минимальный срок владения не единственным жильем,
купленным после 01.01.2016 года – 5 лет.
Строительство дома
Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с
момента государственной регистрации права на дом. Основание: ст.
ст. 131, 219 ГК РФ.
Пример:
В 2013 году вы купили участок. В 2018 построили на нем дом и
официально зарегистрировали. В 2019 вы продали дом. Нужно ли вам
платить налог с продажи собственности?
Да, так как дом находится в вашей собственности менее 5 лет.
Срок владения начался с момента регистрации в 2018 году. До 30
апреля 2020 года вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2019 и до 15
июля 2020 заплатить налог с продажи дома.
Квартира по наследству
Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со
дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ,
письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.
Пример:
В мае 2016 года вы получили квартиру по наследству от деда. В
феврале 2017 оформили право собственности и получили выписку из
ЕГРН. В июне 2019 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с
продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в
мае 2016 и превысил 3 года.
Существуют исключения:
Если квартира, приобретенная в браке, получена по
наследству от умершего супруга. В этом случае срок
владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента
оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина
РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N
03-04-05/9-326.
Пример:
В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на
мужа. После смерти мужа в 2017 году жена вступила в наследство. В
2019 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с
продажи собственности?
Нет, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и
превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на
мужа, она куплена в браке и считается общей собственностью.
Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком
после смерти другого. В этом случае срок владения
считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда
изначально было зарегистрировано право собственности на долю.
Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той
собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина
РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.
Пример:
В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее
в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры.
В 2017 году мать умирает, и сын получает в наследство ее
долю. В 2019 году он продает квартиру и ему не нужно платить налог
с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет – с 2015
года.
Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой
собственности, а не с момента получения наследства.
Квартира была подарена
Срок владения подаренной квартирой начинается с момента
регистрации права собственности. Основание: ст. 131, ст. 223 ГК
РФ.
Пример:
В апреле 2016 отец подарил вам квартиру. Право собственности
вы оформили в сентябре 2016 . В мае 2019 вы продаете квартиру.
Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как вы
владеете подаренной квартирой менее 3 лет.
Срок владения начался не с момента получения недвижимости в
подарок, а с момента государственной регистрации. То есть с
сентября 2016 года. Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2019,
до 30 апреля 2020 подать ее в налоговую инспекцию и до 15 июля 2020
заплатить налог.
Приватизированная квартира
Срок владения приватизированной квартирой зависит от даты
приватизации:
Жилье приватизировано до 01.01.1998 года. Срок
владения начался с момента подписания договора передачи
недвижимости в собственность. Основание: письмо Минфина РФ от 18
июля 2014 № 03-04-05/35433.
Пример:
В 1997 году вы приватизировали квартиру и подписали Договор
передачи в собственность. В 2017 году было получено Свидетельство о
государственной регистрации. В 2019 вы продали квартиру и не должны
платить налог с продажи, так как владеете недвижимостью более 3
лет. В вашем случае срок владения начался в 1997 году, когда вы
приватизировали собственность.
Жилье приватизировано после 01.01.1998 года.
Срок владения начался с момента государственной регистрации права
собственности.
Пример:
Вы с 1990 года живете в квартире, полученной от
муниципалитета. В 2017 году вы приватизировали квартиру и оформили
на нее право собственности. После продажи в 2019 году вам нужно
заплатить налог, так как вы владели недвижимостью менее 3
лет.
До 30 апреля 2020 года вы обязаны подать в налоговую
инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2019 и до 15 июля 2020 заплатить
налог с продажи собственности.
Договор долевого участия
Если был подписан договор долевого участия, вы становитесь
собственником недвижимости с момента государственной регистрации
права собственности. Это же правило распространяется на жилье,
полученное по договору уступки права требования или
инвестирования.
Не путайте с правом получения налогового вычета, которое
возникаем с момента подписания Акта приема-передачи недвижимости!
Основание: письма Минфина РФ от 14 февраля 2013 N 03-04-05/9-103,
15 ноября 2012 N 03-04-05/9-1315.
Пример:
В 2015 году вы заключили с застройщиком договор долевого
участия. В 2016 строительство было закончено, и вы получили
квартиру по Акту приема-передачи. В 2017 вы оформили право
собственности и получили Свидетельство.
В 2019 вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с
продажи? Да, так как вы владеете квартирой менее 3 лет. Срок
владения начался не с момента подписания Акта приема-передачи (в
2016), а с момента государственной регистрации (в 2017).
Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2019, подать ее в
налоговую инспекцию и заплатить налог.
Доли квартиры куплены в разное время
Если вы сначала купили одну долю в квартире, а потом купили у
других собственников оставшиеся (одну или несколько), и квартира
при этом стала единым объектом собственности, то срок владения
начинается с момента получения права собственности на первую долю.
Основание: письма ФНС РФ от 26 июля 2016 №БС-4-11/13524@, Минфина
РФ от 23 августа 2016 №03-04-07/49241, 13 января 2015 №
03-04-05/69528.
Пример:
В 2014 году вы с сестрой купили квартиру и оформили ее
напополам в долевую собственность. В 2018 году вы покупаете у
сестры ее долю и становитесь единственным собственником
недвижимости. В 2019 году вы продаете квартиру. Нужно ли
платить налог с продажи собственности? Нет, так как вы владеете
жильем более 3 лет – с 2014 года. Срок владения считается с момента
покупки вами первой доли.
Обратите внимание! Если вы сначала купили одну
долю, а потом докупили оставшиеся (одну или несколько), и оформили
их отдельными объектами недвижимости, то срок владения
рассчитывается индивидуально для каждой доли. Основание: письмо
Минфина РФ от 20 мая 2014 N 03-04-05/23772.
Договор с ЖСК
Если был подписан договор с ЖСК (жилищно-строительным
кооперативом), срок владения начинается тогда, когда выполнены два
условия: подписан Акт приема-передачи и полностью выплачен паевой
взнос. Основание: п. 4 ст. 218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля
2012 N 03-04-05/7-837.
Пример:
В 2015 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай.
В 2016 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году
оформили квартиру в собственность и получили Свидетельство. В 2019
году продаете квартиру.
Вы имеете право не платить налог, так как владеете жильем
дольше 3 лет. Срок владения начался в 2016 году, когда был
выполнены оба условия – полностью выплачен пай и получен Акт
приема-передачи. Дата Свидетельства о праве собственности роли не
играет.
Переселение из аварийного жилья
Как рассчитывается срок владения квартирой, если вы получили ее
от государства после переселения из аварийного жилья? Срок
считается с момента регистрации нового жилья. При этом не
учитывается, сколько вы владели аварийным жильем.
Основание: ст. 32 Жилищного Кодекса РФ, письма Минфина РФ от 28
марта 2018 № 03-04-05/19795, 25 августа 2017 г. №
03-04-05/54847.
Пример:
С 2009 года вы владели квартирой, которая в 2017 году была
признана аварийной. В 2018 году вы от муниципального образования
получили новую квартиру взамен аварийной. В 2019 году вы продали
новую квартиру.
До 30 апреля 2020 вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2019
и до 15 июля 2020 заплатить налог, так как недвижимость находилась
в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения аварийным жильем
не учитывается.
Квартира через суд
Если вам досталась квартира через суд, срок владения начинается
с момента вступления решения суда в законную силу. Основание: п. 1
ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, письмо Минфина РФ от 14 августа 2013 N
03-04-05/32983.
Пример:
В 2010 году вы заключили договор со строительной организацией
на покупку квартиры. Стройка затянулась, а после ее окончания
застройщик не торопился передать вам недвижимость.
В 2015 году вы подаете иск, и квартира через суд становится
вашей собственностью. В 2017 году вы регистрируете право
собственности, а в 2019 году продаете квартиру.
Вам не нужно платить налог с продажи недвижимости и
информировать налоговые органы о сделке. Срок владения начался с
момента вступления решения суда в силу и превысил минимальный
срок.
Получите вычет
Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽
Источник
