Если вы покупаете жилье в ипотеку, то по закону нужна оценка недвижимости. В статье расскажем, для чего нужна оценка, как ее сделать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и что должен включать отчет.
профессиональный ипотечный консультант и брокер
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.
В случае ипотеки — сумма кредита большая, а срок выплаты — до 30 лет. Поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.
Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.
Независимая оценка квартиры для ипотеки важна и для страховой, так как при ипотечном кредитовании наличие договора имущественного страхования обязательно (ст. 31 закона № 102-ФЗ).
При покупке квартиры в кредит обычно регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.
Кто проводит оценку недвижимости
Оценку недвижимости может провести сам банк или независимый оценщик.
Банк сам делает оценку, например, если в ипотечной сделке не оформляется закладная — закон допускает, что оценка недвижимости может определяться по соглашению между заемщиком и банком. На практике это значит, что сотрудники банка оценивают недвижимость, а заемщик соглашается с оценкой.
Если банк проводит оценку сам, то он просто ставит заемщика перед фактом — в этом случае заемщик не сможет выбрать оценщика.
Независимая оценка обязательна при закладной (ст. 14 закона № 102-ФЗ) и используется в большинстве случаев. Ее проводит независимый оценщик, то есть третье лицо, которое не имеет отношения к банку или сторонам сделки (продавцу и покупателю).
Деятельность независимых оценщиков регулирует закон, который определяет порядок проведения оценки, правила составления отчета и ответственность оценщиков. По закону они должны застраховать свою гражданскую ответственность.
Банку важно доверять партнеру, который оценивает недвижимость. Поэтому заемщик выбирает оценщика из списка аккредитованных компаний, который предоставляет банк.
Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки
Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.
В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 5000 рублей, а жилых домов — от 10 000 рублей.
Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте предлагает ли оценщик скидки.
Методы оценки недвижимости
Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.
Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный подход. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.
Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.
Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.
Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, либо из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.
При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.
Как происходит оценка объекта
Заказать оценку квартиры просто:
- Вы узнаете у банка список аккредитованных оценщиков.
- Заключаете договор. Его заключают не с физлицом, оценщиком, который непосредственно проводит оценку, а с оценочной компанией, в которой он работает.
После заключения договора оценщик выезжает на место, чтобы осмотреть объект, собирает и анализирует информацию. С учетом задачи клиента он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную цену объекта и формирует отчет об оценке.
Сроки. Если объект недвижимости типовой, например, квартира в многоквартирном доме, то оценщик обычно готовит отчет в течение 1−2 дней после получения заказа. Если объект сложный, то подготовка может затянуться на неделю.
Что включает в себя отчет об оценке
В отчете об оценке указываются:
- Реквизиты отчета: дата его составления и номер;
- Данные оценщика, копия и реквизиты страхового полиса;
- Описание объекта: адрес, площадь, характеристики, оценка состояния;
- Оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района;
- Обоснование выбора подхода к оценке;
- Описание процесса определения цены;
- Документы, которые использовал оценщик: правоустанавливающие документы, технический или кадастровый паспорта;
- Фотографии объекта, которые позволяют идентифицировать предмет ипотеки и оценить его состояние;
- Итоговая стоимость объекта;
- Дата определения стоимости объекта — она может не совпадать с датой составления отчета об оценке;
- Наличие перепланировок, если они есть, с указанием согласована она или нет.
Отчет готовят в бумажной или электронной форме. Бумажный документ должен быть распечатан, сшит, подписан оценщиком и заверен печатью, электронный — заверяется электронной цифровой подписью.
Закон рекомендует использовать независимую оценку в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Например, если заемщик решит рефинансировать ипотеку через год после выдачи кредита, то придется делать новый отчет — ст. 12 закона 135-ФЗ.
Райффайзенбанк может рефинансировать кредит сразу после выдачи текущего кредита, например, на госсубсидию, — в таком случае делать новую оценку не нужно.
Оценка загородной недвижимости
При оценке загородной недвижимости оценивается не только частный дом, но и все, что влияет на цену земельного участка:
- кроме стандартных документов, которые указаны выше, к отчету прилагается кадастровый паспорт земельного участка — в схеме указывается месторасположение дома;
- анализируются инженерные коммуникации,
- указывается наличие ограничений на участок, если они есть, например, сервитута.
Если квартиры в многоэтажных домах — это типовые объекты, то загородные дома индивидуальны, поэтому стоимость оценки выше. Цена зависит от удаленности объекта и его размеров. Обычно ценник в 2−3 раза выше, чем по квартирам.
Оценка квартиры в новостройке
Для покупки квартиры в новостройке на этапе строительства банк использует стоимость из договора долевого участия. Оценка квартиры нужна только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно условие о представлении отчета об оценке указывается в кредитном договоре в обязанностях заемщика.
Обычно на этапе строительства процентная ставка по кредиту выше на 1−2%, после оформления права собственности ставка снижается. Если заемщик не выполнит свои обязательства, то ставка останется повышенной.
Как банк использует отчет об оценке
Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.
Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога. Так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.
Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн руб. Но вы решили купить квартиру за 4 млн руб. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн руб * 80% = 3,2 млн руб.
Обмануть банк, договорившись с оценщиком, не получится. Банк принимает отчеты только от аккредитованных оценочных компаний, то есть от тех, кому он доверяет.
Кратко подведу итог:
- Перед ипотечной сделкой обязательно проводится независимая оценка недвижимости. Если же квартира покупается на этапе строительства — оценка нужна после сдачи дома в эксплуатацию.
- Оценка влечет дополнительные расходы по сделке — это плата за отчет об оценке. Нужно понимать, что банк может отказать в согласовании объекта недвижимости в качестве предмета залога, если он ему не понравится.
- Оценочная компания должна быть одобрена банком — список аккредитованных компаний уточняйте в банке. Если оценщик не согласован с банком, то отчет не примут.
Источник
Ещё
Показатели банков и компаний
Общение
Форум
Источник
Ðàñõîä
Îðèåíòèðîâî÷íàÿ ñòîèìîñòü
Êîìèññèÿ çà ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòà
0%
Êîìèññèÿ çà áåçíàëè÷íûé ïåðåâîä ñðåäñòâ íà îïëàòó çàäîëæåííîñòè â ïåðâè÷íûé áàíê-êðåäèòîâ
0%
Îöåíêà êâàðòèðû
1 600 − 6 000 ðóáëåé
(çàâèñèò îò ðåãèîíà è ïîäëåæèò óòî÷íåíèþ ñîãëàñíî òàðèôàì îöåíî÷íîé êîìïàíèè)
Ðåãèñòðàöèÿ
òàðèôû ïîäëåæàò óòî÷íåíèþ â ðåãèñòðèðóþùåì îðãàíå
Ñòðàõîâàíèå (æèçíü, òðóäîñïîñîáíîñòü)
â ñðåäíåì 0,5% îò ñóììû êðåäèòà, óâåëè÷åííîé íà 10%
(ïîäëåæèò óòî÷íåíèþ ñîãëàñíî òàðèôàì ñòðàõîâîé êîìïàíèè)
Ñòðàõîâàíèå òèòóëà (ðèñêîâ ïîòåðè (óòðàòû) ïîêóïàåìîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà â ðåçóëüòàòå ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ñîáñòâåííîñòè)
â ñðåäíåì 0,3% îò ñóììû êðåäèòà, óâåëè÷åííîé íà 10%
(ïîäëåæèò óòî÷íåíèþ ñîãëàñíî òàðèôàì ñòðàõîâîé êîìïàíèè)
Ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà
0,2% îò ñóììû êðåäèòà, óâåëè÷åííîé íà 10% (ïîäëåæèò óòî÷íåíèþ ñîãëàñíî òàðèôàì ñòðàõîâîé êîìïàíèè)
Äèàïàçîí çíà÷åíèé ïîëíîé ñòîèìîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòà: îò 10,986% äî 26,728%
Ïðè óñëîâèè ïðèìåíåíèÿ ñòàíäàðòíûõ òàðèôîâ ïî îöåíêå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà è ñòðàõîâàíèþ.
Ïî âñåì âîïðîñàì, ñâÿçàííûì ñ ïîëíîé ñòîèìîñòüþ êðåäèòà, ïðîñèì îáðàùàòüñÿ â ëþáîå îòäåëåíèå íàøåãî áàíêà èëè â Èíôîðìàöèîííûé öåíòð Ðàéôôàéçåíáàíêà ïî òåëåôîíàì: â Ìîñêâå: +7 495 721-91-00, â äðóãèõ ãîðîäàõ: 8 800 700-9-100 (çâîíîê áåñïëàòíûé ïî Ðîññèè).
Ïëàòåæè, âêëþ÷åííûå â ïîëíóþ ñòîèìîñòü êðåäèòà
- ïî ïîãàøåíèþ îñíîâíîãî äîëãà ïî êðåäèòó;
- ïî óïëàòå ïðîöåíòîâ ïî êðåäèòó;
- ïëàòà çà àðåíäó ñåéôîâîé ÿ÷åéêè;
- êîìèññèÿ çà îòêðûòèå ïîêðûòîãî (äåïîíèðîâàííîãî) àêêðåäèòèâà ïðè èñïîëüçîâàíèè àêêðåäèòèâíîé ôîðìû ðàñ÷åòîâ ñ ïðîäàâöîì;
- äåíåæíûå ñðåäñòâà, äîïîëíèòåëüíî âíîñèìûå ïðè êîíâåðòàöèè äåíåæíûõ ñðåäñòâ â âàëþòó, îòëè÷íóþ îò âàëþòû êðåäèòà;
- ïî îöåíêå ïåðåäàâàåìîãî â çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà;
- ïî îïëàòå óñëóã íîòàðèóñà/þðèäè÷åñêîé ôèðìû;
- ïî ñòðàõîâàíèþ ðèñêà ñìåðòè è ïîñòîÿííîé óòðàòû òðóäîñïîñîáíîñòè çàåìùèêà;
- ïî ñòðàõîâàíèþ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â çàëîã.
 ðàñ÷åò ïîëíîé ñòîèìîñòè êðåäèòà íå âêëþ÷åíû ñëåäóþùèå ïëàòåæè
- Ïëàòåæè, îáÿçàííîñòü îñóùåñòâëåíèÿ êîòîðûõ âûòåêàåò èç òðåáîâàíèé çàêîíîäàòåëüñòâà ÐÔ. À èìåííî, çà ãîñóäàðñòâåííóþ ðåãèñòðàöèþ äîãîâîðà ó÷àñòèÿ â äîëåâîì ñòðîèòåëüñòâå è äîãîâîðà çàëîãà ïðàâ òðåáîâàíèÿ ïî äîãîâîðó ó÷àñòèÿ â äîëåâîì ñòðîèòåëüñòâå, ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè (çàëîãà) íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.
- Ïëàòåæè, ñâÿçàííûå ñ íåñîáëþäåíèåì óñëîâèé êðåäèòíîãî äîãîâîðà. À èìåííî, ñóììà íåóñòîéêè â ðàçìåðå 0,06 (íîëü öåëûõ, øåñòü ñîòûõ) ïðîöåíòà îò ñóììû ïðîñðî÷åííîé çàäîëæåííîñòè çà êàæäûé êàëåíäàðíûé äåíü ïðîñðî÷êè, óïëà÷èâàåìàÿ ïðè íàðóøåíèè ñðîêîâ îñóùåñòâëåíèÿ åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà, ëèáî íåîïëàòå åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî, ëèáî íåñâîåâðåìåííîì ïîãàøåíèè èíîé çàäîëæåííîñòè.
- Ïëàòåæè ïî îáñëóæèâàíèþ êðåäèòà, âåëè÷èíà è (èëè) ñðîêè óïëàòû êîòîðûõ çàâèñÿò îò âàøåãî ðåøåíèÿ è (èëè) âàðèàíòà âàøåãî ïîâåäåíèÿ. À èìåííî, êîìèññèÿ çà ñìåíó ïðåäìåòà çàëîãà.
Ïðèìåð ðàñ÷åòà ñòîèìîñòè
Êðåäèò
Ïîêóïêà êâàðòèðû â íîâîñòðîéêå
Ïîëíàÿ ñòîèìîñòü êðåäèòà
13,61%
Ñóììà êðåäèòà
5 000 000 ðóáëåé ÐÔ
Êîìèññèÿ çà âûäà÷ó êðåäèòà
0 ðóáëåé ÐÔ
Îöåíêà íåäâèæèìîñòè
6 000 ðóáëåé ÐÔ
Íîòàðèàëüíîå ñîïðîâîæäåíèå
12 000 ðóáëåé ÐÔ
Àðåíäà ñåéôîâîé ÿ÷åéêè/îáñëóæèâàíèå àêêðåäèòèâà
1 500 ðóáëåé ÐÔ
Ïðèìåðû äàíû íà êðåäèòû ïðè äàòå âûäà÷è êðåäèòà 1 èþëÿ 2014 ã, äàòå ïåðâîãî ïëàòåæà 15 èþëÿ 2014 ã.
Ðàñõîäû íà ñòðàõîâàíèå ó÷òåíû â ðàñ÷åòå ïîëíîé ñòîèìîñòè êðåäèòà èñõîäÿ èç ñðåäíèõ òàðèôîâ ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, óäîâëåòâîðÿþùèõ òðåáîâàíèÿì áàíêà íà äàòó ðàñ÷åòà ïîëíîé ñòîèìîñòè êðåäèòà, ñ ïðèìåíåíèåì äàííûõ òàðèôîâ â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Óêàçàííûå òàðèôû íå ó÷èòûâàþò èíäèâèäóàëüíûõ îñîáåííîñòåé çàåìùèêà è ïðåäìåòà èïîòåêè.
Èíôîðìàöèþ î ïîëíîé ñòîèìîñòè êðåäèòà âû ìîæåòå óòî÷íèòü â ëþáîì
îòäåëåíèè
Ðàéôôàéçåíáàíêà.
Ýòà ñòðàíèöà ïîëåçíà?
Áëàãîäàðèì çà îñòàâëåííûé Âàìè îòçûâ! Ìû ñòàðàåìñÿ ñòàíîâèòüñÿ ëó÷øå!
Источник