Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.
Разберемся, в чем заключается разница и нюансы сделки.
Что такое «комната» и что такое «доля»
Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.
Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.
Долю и комнату можно купить в ипотеку по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».
Подробнее о военной ипотеке читайте в статье «Особенности приобретения жилья по программе «Военная ипотека» в 2019 году»
Особенности сделки с комнатой и долей
1
Преимущественное право покупки
Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
Рассмотрим на примере.
Представим квартиру, в которой две комнаты и два владельца — Саша и Лена. Саша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Лене.
Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Саша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.
2
Передача недвижимости в залог
При покупке доли в кредит требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.
Вернемся к нашему примеру.
Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Лена идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.
Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет отображать запись по обременению прав ипотекой в силу закона.
Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.
Комментарий эксперта
Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.
Евгения Соколова, эксперт ДомКлик
3
Отчет об оценке при покупке доли и комнаты
При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату, а при покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.
Кроме того, существует требование обязательного страхования имущества, передаваемого в залог. Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.
При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.
Сейчас читают
Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году
Юрист по недивжимости: какие риски при покупке недвижимости
Правила безопасности при покупке недвижимости
Источник
Гражданское законодательство предусматривает, что владение жилой недвижимостью может быть, как полным (когда объект принадлежит только одному собственнику), так и долевым. Ввиду этого нередко возникает ситуация, когда пользователи хотят оформить ипотеку для покупки части недвижимости. Однако данная процедура имеет свои особенности и нюансы, которые следует учитывать при обращении в банк.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире или доме
Вопрос оформления ипотечного займа для покупки доли квартиры волнует многих пользователей. Как показывает практика, каждый человек имеет возможность получить ипотечный кредит на долю квартиры, но далеко не каждый банк готов предоставить необходимую сумму.
Практика показывает, что на решение о выделении ипотечных средств на покупку доли недвижимости сказывается множество факторов, среди которых внутренняя политика банка, наличие специальных программ и многое другое.
В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:
- После покупки доли вся недвижимость перейдет под контроль одного собственника. Если заемщику уже принадлежит доля в квартире, и он хочет выкупить вторую часть, тем самым переведя недвижимость в свою собственность, банк с высокой вероятностью одобрит заявку на ипотеку. Это ключевое условие, на основании которого банк примет решение.
- У потенциального заемщика имеется первоначальное право на выкуп доли квартиры.
- Ипотека необходима для выкупа долей других собственников, в результате чего недвижимость перейдет под полный контроль заемщика.
Проблемы и сложности
Как показывает практика, банки крайне неохотно соглашаются на выделении ипотеки для покупки доли недвижимости. Проблема заключается в том, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, банку будет крайне сложно продать долю квартиры, что будет сопряжено с дополнительными сложностями.
Кроме того, не стоит забывать о том, что действуют обязательные правила ипотечного кредитования, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.
Наибольшие шансы на одобрение ипотеки будут иметь те пользователи, которые в результате планируемой сделки получат полное право собственности на весь объект недвижимости. В других ситуациях все будет зависеть от дополнительных факторов и политики банка.
В некоторых случаях кредиторы с большой вероятностью ответят отказом в предоставлении средств на выкуп доли квартиры:
- Выкуп доли происходит у бывшего супруга (супруги). Здесь банк учтет наличие нового брака у каждой из сторон, а также период времени, прошедший с момента развода.
- Нотариальный договор заключается в отношении недвижимости, доли которой принадлежат близким родственникам. В данной ситуации имеется высокий риск фиктивности сделки с целью обналичивания кредитных средств.
- Заемщик планирует купить долю недвижимости, на которую никогда не имел прав.
- Потенциальный заемщик намерен приобрести долю недвижимости в объекте, где у него уже имеются собственнические права, однако последний договор не приведет к переходу объекта в полную собственность заемщика.
Выделение долей детям в ипотечном жилье
Для пользователей, которые приобретают жилье с привлечением заемных средств, крайне важно в определенных ситуациях знать о таком важном моменте, как выделение доли несовершеннолетнему ребенку. Зачастую, именно от этого будет зависеть, смогут ли они переехать в новое жилье.
Вопрос о выделении детям доли в ипотечной недвижимости зависит от конкретных ситуаций.
- Если покупка изначально сопряжена с привлечением средств материнского капитала, то выделение доли ребенку в ипотечной квартире будет обязательным условием. В противном случае банк попросту откажет в предоставлении займа.
- Если речь идет об объекте, в котором изначально имеется доля несовершеннолетнего, то при продаже такого жилья с целью приобретения новой квартиры с использованием ипотеки, необходимо сразу же указать в заявке на получение займа о том, что ребенок впоследствии станет одним из собственников.
В целом, в случае с несовершеннолетними, в любых вопросах по ипотечному кредитованию необходимо привлечь органы опеки.
Орган проанализирует ситуацию, и проследит, чтобы жилищные условия ребенка не изменились в негативную сторону. Кроме того, предварительно необходимо будет получить согласие кредитора на то, чтобы доля недвижимости перешла в собственность ребенка.
Как правильно оформить «долевую» ипотеку
Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор. Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.
После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течении утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:
- Обойтись без первоначального взноса будет невозможно. В разных банках он будет составлять от 10 до 25%.
- Ставка по кредиту будет несколько выше, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке (в среднем от 12 до 15%).
Ипотека под залог доли в квартире, как это возможно
Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.
Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования. Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика. Благодаря такому подходу банки избавляют себя от возможных рисков. Ни для кого не секрет, что продать долю значительно сложнее, чем квартиру в целом.
В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.
Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.
В какой банк обратиться
В случае с долевой ипотекой наблюдается нежелание большинства банков работать с неполноценным имуществом. Потому оформить заем для покупки доли недвижимости могут позволить себе клиенты нескольких крупных банковских учреждений, среди которых:
- Сбербанк. Здесь условия займа будут такими же, как и при покупке жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Таким образом, пользователи смогут получить заем под 11% на срок до 30 лет. Минимальная сумма кредита будет равна 300 тыс. рублей, а кроме того, Сбербанк учитывает дополнительные доходы потребителей без документального сопровождения.
- Газпромбанк. Здесь действует программа, по которой можно получить ипотеку на долю квартиры, но при обязательном условии, что после покупки жилье полностью перейдет в собственность заемщика. Ставка по кредиту тут составит 12%, а сумма займа будет равна от 500 тыс. рублей до 45 млн. рублей. Единственный нюанс заключается в первоначальном взносе. Сделка с использованием маткапитала потребует 5% взноса, а вот в других ситуациях он будет равен от 15 до 20%.
- Дельтакредит. Данная организация предоставляет наиболее выгодные условия для пользователей, желающих взять заем на покупку доли недвижимости. Однако и тут все будет зависеть от первоначального взноса. Если его размер будет превышать половину стоимости доли, для потребителя будут открыты дополнительные возможности и максимальные льготы. Ставка для ипотечников будет составлять в пределах 10,75%, однако им придется дополнительно оплатить комиссию в размере до 4% от суммы сделки.
- Тинькофф Банк. Данная организация в сделках по ипотеке на долю недвижимости будет выступать брокером. Заем будет оформляться по условиям банка, однако средства будут перечислены из банков-партнеров. Минимальная ставка по такому займу составит 13,35%, но при условии, что собственник внесет первый взнос равный не менее 25%.
Источник
АННА Р.
19 ноября 2018 · 2,3 K
В данном случае каждая кредитная организация будет рассматривать Ваш конкретный случай. Поэтому стоит обратиться за консультацией в ту, где планируется брать ипотеку. Но есть ряд основных моментов, которые влияют на вероятность одобрения кредита. Так если берется ипотека на долю, в то время как все остальные доли также принадлежат Вам, то почти всегда будет положительный результат. Но вот если долей много, а хочется взять только одну, тогда как остальные принадлежать не Вам (или еще хуже разным лицам), тогда банк скорее всего откажет.
Если человек не платит ипотечный долг, банк забирает имущество? Если ипотечная квартира — это единственное жильё, что тогда?
Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом. 8 985…
Павел, добрый день!
Статья 446 ГПК (гражданский процессуальный кодекс) РФ. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание…
У вас есть несколько вариантов решения вопроса, чтобы не доводить ситуацию до такой крайности.
Прочитать ещё 3 ответа
С каким доходом ипотека на жилье эконом-класса не будет в тягость?
финансовый советник, консультант по международному инвестированию и страхованию.
Ипотека не будет в тягость, если выполняются три условия одновременно:
- ежемесячный платеж по ипотеке составляет не более 30% от дохода
- расходы семьи не превышают 50% от дохода; то есть у вас остаётся ещё 20% от дохода для накопления на иные цели (создание пенсионного капитала, в первую очередь)
- есть резервный фонд, сумма которого не меньше, чем шесть ежемесячных расходов плюс шесть ежемесячных платежей по ипотеке; этот фонд нельзя тратить и нельзя использовать на первоначальный взнос и на погашение кредита
Поскольку в разных городах цены на жильё существенно разные, приведу пример в условных цифрах.
Допустим, вы планируете взять кредит в сумме 1 000 000 руб. на 15 лет по ставке 9% годовых. Ежемесячный платеж в этом случае составит чуть больше 10 000 руб. (точнее — 10 143 руб.). Вы можете решиться на этот кредит, если:
- ваш доход не менее 34 000 руб. в месяц
- вы тратите не более 17 000 руб. в месяц, то есть около 7 000 в месяц руб. у вас остаётся для накопления на другие цели (создание пенсионного капитала, в первую очередь)
- у вас есть резервный фонд в сумме не менее 162 000 руб. ( 6*10 000 + 6*17 000)
Если кредит нужен больше чем 1 000 000 во сколько-то раз, то все цифры нужно пропорционально умножить. То есть для кредита в 3 000 000 руб. доход должен быть не менее 100 000 руб. в месяц, расходы семьи — не более 50 000 руб. в месяц, резервный фонд — не менее 500 000 руб.
Если хоть одно из условий не выполняется — не надо покупать недвижимость и загонять себя в ипотеку. Всеобщее стремление к своему «углу», к собственному жилью — это советский атавизм. Несовременно.
Арендуйте жильё; старайтесь заключать долгосрочные договоры, в которых явно и по-умному прописаны все условия, и которые зарегистрированы в соответствии с законом.
Прочитать ещё 3 ответа
Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?
Телеведущий и колумнист в The Village, Houzz, Roomble. Автор блога о дизайне…
Согласно условиям ипотечного договора недвижимость находится под обременением и собственник не имеет права самостоятельно распоряжаться залоговым имуществом.
Продать квартиру, ипотека за которую еще не выплачена, возможно только с разрешения банка. Такая процедура достаточно сложная: сбор бумаг и разрешений займет больше времени, чем в обычной продаже.
Наиболее удобным способом продажи квартиры в ипотеке является продажа долговых обязательств. На это банки идут с удовольствием, поскольку обязательства по ипотеке берет на себя новый собственник.
Прочитать ещё 2 ответа
Источник
Займы на приобретение жилья — это отличная возможность достижения своей цели.
При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.
Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.
Дают ли ипотеку на долю в квартире?
ФЗ «О ипотеке» не содержит информации о выкупе доли квартиры с помощью заемных средств. О возможности приобретения доли недвижимости можно судить, опираясь на статью 244 Гражданского кодекса.
В этой норме говорится о том, что недвижимость может являться общей собственностью, а значит у квартиры может быть сразу несколько хозяев.
Из этого делаем вывод, что каждый из владельцев обладает одной конкретной долей, которую может продавать, покупать, отчуждать по своему усмотрению, но с обязательного согласия остальных жильцов. Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.
А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.
Особенности долевого кредитования
Требования к заемщику и недвижимости
Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.
- В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
- У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
- Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
- Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
- Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом.
Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка). - Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.
Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.
Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.
- Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
- Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
- Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
- В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
- Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
- У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
- Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.
Кредит на последнюю долю
Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.
Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.
Долевая ипотека на двоих
Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.
В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.
Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.
Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.
Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.
Какие банки дают?
- Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.
- Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.
- Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
- Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.
Масса финансово-кредитных организаций по всей России ежемесячно обновляют свои ипотечные программы, поэтому, тщательно изучив предложение того или иного банка, вы сможете найти идеальную программу для себя.
Как взять ипотечный кредит на часть квартиры?
Документы
Необходимо правильно сформировать пакет документов для вашего первого визита в офис финансово-кредитной организации. От заемщиков требуется:
- Заполненная анкета заявления. Вы можете заполнить ее самостоятельно дома или же в финансово-кредитной организации.
- Ваш паспорт и его ксерокопия.
- Подлинник и ксерокопия вашей трудовой книжки.
- Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, возьмите копию и подлинник свидетельства о регистрации ИП.
- Необходимо приобщить справку о своих доходах в формате 2 НДФЛ, чтобы финансово-кредитная организация имела представление о ваших доходах.
Если вы собираетесь предложить финансово-кредитной организации недвижимости в залог, вам также необходимо добавить к своему пакету документов ряд бумаг.
- Во-первых, это документы, свидетельствующие о вашем праве собственности.
- Договор, в соответствии с которым вы стали обладателем недвижимости.
- Приобщается свидетельство о государственной регистрации ваших прав собственности.
- Некоторые финансово-кредитные организации запрашивают техническую документацию, чтобы убедиться в том, что квартира находится в пригодном для жизни состоянии.
Как оформить выкуп у родственников?
Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.
При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.
- Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
- Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
- Устанавливается место заключения сделки и время.
- Устанавливается размер оплаты время, порядок.
- Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
- Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
- Ставятся подписи сторон.
Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.
- Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
- Составляется договор купли-продажи.
- Договариваетесь о задатке.
- Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
- Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
- Определяется порядок использования недвижимости.
- Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.
Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.
Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью
Государство позволяет возвращать только 13% от общей суммы вычета. И максимальный размер по приобретению составляет 2 млн руб на одного человека.
При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.
Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.
Как продать долю в квартире, если она в ипотеке?
Узнайте далее в нашей статье: https://vseodome.club/ipoteka/na-dolyu-v-kvartire.html
Источник
