Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.
Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?
Первичная и вторичная ипотека.
Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.
Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.
Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:
- Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
- Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
- Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
- Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
- Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).
Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.
Особенности первичной ипотеки.
- Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
- В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
- После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
- Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.
Особенности вторичной ипотеки.
- Объектом залога выступает готовая квартира.
- Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.
Что выгоднее и лучше для заемщика?
Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.
Первичную ипотеку стоит выбрать, если:
- Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
- Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
- Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)
Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда:
- Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
- Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
- Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
- Нужно быстро заехать и жить без вложений.
- Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.
Источник
Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.
От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.
Чем «вторичка» отличается от «первички»
Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.
Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.
Что дороже: «вторичка» или «первичка»
Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.
Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.
Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.
Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.
Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.
Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.
У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.
Подробнее обо всех плюсах и минусах каждого варианта можно узнать в статье: «Новостройка или «вторичка»: что выбрать?».
Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.
Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье
Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.
Так, купить новостройку можно по ставке:
- По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
- По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
- По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%
Купить вторичное жилье можно по ставке:
- По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
- По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока
Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.
Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.
Почему ставки на новостройки ниже
Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.
Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.
Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.
Почему ставки на вторичном рынке выше
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.
Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.
Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Узнайте обо всех скидках на ставку в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки».
Какая ипотека всё же дешевле
Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.
С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.
При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.
Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.
Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.
Оригинал статьи размещен здесь: https://blog.domclick.ru/post/kakaya-ipoteka-vygodnee-na-vtorichku-ili-pervichku
Источник
Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.
От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.
Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.
Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.
Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.
Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.
Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.
Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.
Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.
Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.
У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.
Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.
Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.
Так, купить новостройку можно по ставке:
- По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
- По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
- По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%
Купить вторичное жилье можно по ставке:
- По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
- По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока
Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.
Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.
Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.
Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.
Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.
Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.
Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.
С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.
При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.
Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.
Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.
Источник
Photo by Nikoline Arns on Unsplash
Ипотечный кредит можно взять как на строящееся жилье («первичка» — когда у жилья еще не было собственника), так и на покупку готовой недвижимости на вторичном рынке (если собственник у жилья уже был — «вторичка»). Это не столько два разных продукта, сколько подвиды одного — ипотечного кредита, но между ними есть разница.
В чем плюсы и минусы приобретения жилья на первичном рынке?
У покупки жилья в ипотечный кредит на первичном и вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки.
1) Строящееся жилье стоит дешевле (тем больше, чем ближе к начальному этапу стройки происходит покупка), а значит, кредитных денег на него нужно меньше.
Минус: жилье может и не достроиться, а значит, есть риск остаться с кредитом, но без жилья.
2) При покупке строящегося жилья не нужна страховка титула (правомерности обладания им), в то время как при вторичной ипотеке она требуется во избежание проблем с правом собственности на жилье у нового владельца. Они могут возникнуть при перепродаже квартиры несколько раз и попытках оспорить эти продажи или при появлении среди прошлых владельцев квартир недееспособных лиц, наследников, несовершеннолетних лиц, которые претендуют на квартиру, и при прочих разных неприятных ситуациях.
Минус: при покупке в кредит строящегося жилья возни с оформлением больше.
Сложности оформления возникают потому, что право собственности на жилье, при котором возможна ипотека, возникнет после того, как оно достроится. Поэтому сначала в залог банку идут права требования на будущую квартиру, что оформляется отдельно, а потом, по завершении строительства, переоформляется залог уже непосредственно квартиры, то есть требуется повторный сбор и оформление документов. При этом ставка на первом этапе может быть выше.
3) В то же время многие банки кредитуют застройщиков, которых считают надежными. На покупку жилья у таких компаний зачастую предлагаются ставки ниже, чем у застройщиков со стороны, что делает покупку квартиры по ипотеке на первичном рынке сопоставимой по ставкам с приобретением в кредит «вторички».
В чем плюсы и минусы приобретения вторичного жилья?
У «вторички» тоже много нюансов. Из плюсов: независимость от застройщика, больше выбор квартир с учетом пожеланий покупателя, быстрее скорость оформления, зачастую требуются меньшие инвестиции в ремонт, качество домов уже проверено временем и т. д.
Обратная сторона медали — правовые риски, как уже было сказано; более высокая цена, что требует большего кредита; дополнительные расходы на страхование титула и пр., требования к году постройки и состоянию жилья.
Банки согласны брать в залог, а значит, и давать ипотечные кредиты не на все квартиры со вторичного рынка. Если речь идет о домах, построенных ранее 1957 года, банк потребует документы, подтверждающие, что дом не имеет аварийного статуса, что его не собираются и ему не требуется срочный капитальный ремонт. Также будет проблематично получить ипотеку на квартиру, в которой была сделана незаконная перепланировка.
Конечно, каждый случай индивидуален, и проверять риски нужно максимально тщательно, но, по словам ипотечных банкиров, если банки не видят повышенных рисков по предмету залога (недострой в случае «первички» или риски утраты собственности в случае «вторички»), то устанавливают примерно одинаковую ставку при прочих равных и на первичном, и на вторичном рынке.
При отсутствии рисков по жилью стоимость кредита больше зависит от профиля заемщика, его уровня доходов и сопутствующих страховок.
О том, что ещё обязательно нужно знать об ипотеке, если собираетесь её взять, мы подробно рассказали здесь
Читайте также
Ипотека в «Восточном»
Сколько денег россияне тратят на ипотеку?
Источник
