Перейдем сразу к главному вопросу. Итак, у нас задача — Продать или обменять ипотечную квартиру или квартиру находящуюся в залоге у банка по той или иной причине. Попробуем найти ответы на риторические вопросы, что делать и с чего начать?
Причины по которым люди решаются на продажу ипотечной квартиры или квартиры находящейся в залоге у банка, весьма различны.
Причем это вовсе не обязательно финансовая причина, связанная с невозможностью выплачивать проценты по ипотеке. Целью продажи квартиры находящейся под обременением зачастую является желание улучшить жилищные условия, развод или разъезд собственников или покупка более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.
Также, достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость в Москве по высокой стоимости и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать. В настоящее время эти люди прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра в Москве упала, ближайших перспектив к резкому росту цен на недвижимость нет, а проценты по ипотеке уплачиваются… Т.е продажа ипотечной квартиры в таком случае — это избавление от ипотеки, как от невыгодного инвестиционного объекта.
Каким способом лучше всего продать ипотечную квартиру
В зависимости от конкретной ситуации, для желающих обменять или продать ипотечную квартиру существует несколько схем.
Первый вариант продажи ипотечной квартиры
В первом случае при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права собственности к новому хозяину.
В этом случае в договоре купли-продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца недвижимости.
Второй вариант продажи ипотечной квартиры
Деньги сразу закладываются в две ячейки. В первой ячейке деньги в размере долга по кредиту, во второй ячейке — остаток расчета за квартиру (если таковой имеется), предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения.
В этом случае после заключения договора купли-продажи документы на квартиру подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, и только после этого продавец квартиры получает доступ ко второй ячейке.
Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.
Как правило на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке недвижимости в Москве чаще предпочитают использовать первую схему.
Третий вариант продажи ипотечной квартиры
Третий вариант продажи ипотечной квартиры характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой квартиры, с наложением на нее обременения.
Как правило такие случаи рассматриваются индивидуально и выносятся банком на обсуждение кредитного комитета. Решение может быть как положительным, так и отрицательным. Если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога по одной из двух вышеупомянутых схем, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.
Подводные камни
Трудоемкость переговорного процесса с банком, получение разрешения на продажу ипотечной квартиры, вовсе не является единственным препятствием на пути продавца квартиры находящейся в залоге.
Существует ряд непреодолимых психологических факторов. Дело в том, что квартира находящаяся под обременением на рынке недвижимости — это повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все будет в порядке.
Сейчас у покупателей на рынке недвижимости очень большой выбор предложений, который значительно превышает спрос. И никто из покупателей не станет сознательно останавливать свой выбор на ипотечной квартире или квартире находящейся под каким либо другим обременением, в ситуации если можно найти аналогичный свободный объект по такой же цене. Поэтому ипотечные квартиры как правило продаются с дисконтом не менее 5% от текущей рыночной стоимости квартиры.
Большинство покупателей вообще отказываются рассматривать квартиры находящиеся под обременением, несмотря на дисконт. Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на вторичном рынке недвижимости. Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы.
Поэтому идеальным вариантом конечно же будет, если есть возможность, в принципе отказаться от вышеперечисленных схем продажи ипотечной квартиры. Занять где нибудь денег, расплатиться с банком и выставить квартиру на продажу как свободную, что значительно повысит её привлекательность как объекта недвижимости для покупателя. А заёмные деньги вернуть сразу после того как продадите квартиру. Этот вариант наилучший, но к сожалению, далеко не для всех приемлемый.
Послесловие
Последнее время, имеется ввиду 2016 год, доля выставленных на продажу квартир находящихся в залоге увеличилась примерно на 15%. Это связано с тем, что многие уже не могут выплачивать ипотечный кредит из-за потери работы или ухудшения материального положения семьи. К счастью пока эта тенденция не стала опасной, но потихонечку приближается к критической черте, отмечают эксперты компании Финанс-Кредит.
Безусловно, продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о продаже квартиры находящейся в ипотеке должно быть очень обдуманным. Вы можете обратиться за подробной консультацией к специалисту по недвижимости компании Финанс-Кредит. Работа с залоговыми объектами недвижимости в Москве и Подмосковье — это основное направление нашей деятельности. Консультация по телефону бесплатно. Звоните в Финанс-Кредит и получите подробные ответы на все свои вопросы связанные с продажей ипотечной квартиры.
Источник
Вы купили квартиру в ипотеку и однажды решили переехать в другой город или страну. Или в ожидании двойни поняли, что нужно больше пространства. Или вот ещё — знакомые продают квартиру, которая вам очень нравится: район хороший, планировка удобная, ремонт с душой. Да мало ли случаев, когда вы решили продать или обменять квартиру в ипотеке. Можно ли это сделать, сложно ли, долго ли — обо всё этом и расскажем, в деталях, как вы любите.
Три способа продать квартиру в ипотеке
1. Досрочная оплата ипотеки: рискованно, но быстро
Схема простая — закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры и после этого заключить обычный договор купли-продажи. Погасить ипотеку можно самим, взяв потребительский кредит, накопив или заняв у друзей. Или с помощью покупателя, согласного отдать задаток, который и поможет закрыть ипотеку. Такая сделка для покупателя довольно рисковая, поэтому многие идут на подобное, если хозяин квартиры согласен уступить 20-30% от рыночной стоимости. Это самый быстрый вариант продать квартиру в ипотеке, хотя и с высокой степенью риска как для продавца, так и покупателя.
План действий
- Найти покупателя.
- Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
- Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверить у нотариуса.
- Взять у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту.
- Внести остаток в банк, закрыть ипотеку, снять обременение.
- Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
- Получить оставшуюся сумму от покупателя.
2. Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не быстро
В отличие от первого варианта, банк берёт на себя роль получателя задатка. В этом случае обе стороны процесса могут не волноваться. Сделка с участием банка — безопасная. Другое дело, что все сроки тоже диктует банк, поэтому продажа может затянуться.
План действий
- Найти покупателя.
- Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
- Арендовать две депозитарные ячейки (такая услуга стоит денег). В первой разместить сумму остатка по кредиту для банка. Во второй — оставшуюся часть стоимости квартиры для продавца.
- Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
- После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
- Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
- Продавец получает доступ к второй ячейке с оставшимися деньгами.
3. Переоформление ипотеки на покупателя: все довольны, но сложно
В этом случае одновременно продаётся квартира и кредит. Покупатель берёт на себя обязательства по ипотеке продавца — на тех же условиях или на других, в зависимости от того, как банк оценит нового заемщика. Проще и удобнее проводить такую сделку в рамках одного банка.
План действий
- Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
- Найти покупателя или выбрать по рекомендации банка.
- Покупатель вносит первый взнос, закрывающий остаток долга продавца перед банком.
- Снять обременение с квартиры.
- Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
- Банк подписывает с новым собственником кредитный договор.
- Получить оставшуюся сумму от покупателя (или его банка).
Можно ли не продавать, а обменять квартиру
в ипотеке?
Если кратко, то да, но нужно соответствовать определенным требованиям. В разных банках они разные. В целом условия выглядят примерно так или очень похоже:
- Прошло 5 лет с момента подписания ипотечного договора, а большая часть задолженности погашена. Срок существует, чтобы ограничить перепродажу жилья с целью заработать на этом.
- Вы добросовестно и без просрочек оплачиваете ипотеку.
- Новая квартира находится в регионе, который обслуживается данным банком.
План действий
- Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры.
- Подписать договор мены. Залогом становится другой объект недвижимости.
- Оформить потребительский кредит для погашения предыдущей ипотеки.
- Заключить одновременно два договора купли-продажи. Старая квартира продается, новая покупается.
Какой бы путь вы ни выбрали, обязательно сначала проконсультируетесь со специалистами вашего банка!
Источник
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.
Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.
С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка. Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- улучшение жилищных условий — более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен — ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.
Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.
Способы продажи ипотечной квартиры
С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:
- досрочно погасить кредит в банке;
- самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
- обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
- передать долговые обязательства.
Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.
Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток — потеря недвижимости.
Способ 1: Досрочное погашение
Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:
- погашение займа собственными средствами;
- привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.
В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.
Однако подобная схема применяется редко — не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения — привлечение средств покупателя недвижимости.
Порядок действий в данном случае следующий:
- заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
- банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
- между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
- заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
- покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
- заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
- стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.
Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.
Преимущество досрочного погашения — простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток — риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.
Способ 2: Продажа долговых обязательств
Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.
Преимущества такого способа для покупателя:
- стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
- нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
- объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.
Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:
- покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
- банк проверяет заявителя на платежеспособность;
- заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
- банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.
Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.
Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.
Способ 3: Продажа с помощью банка
Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.
Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель — вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.
Процедура оформления следующая:
- заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
- квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
- для совершения сделки открываются две ячейки — одна содержит сумму долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
- на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
- после этого оформляется договор купли-продажи — заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.
Если ипотека была оформлена недавно — ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.
Способ 4: Самостоятельная продажа
Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность — продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.
Процедура оформляется по следующему алгоритму:
- заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
- определяется объем оставшегося долга;
- кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
- покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
- подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
- после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
- покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
- продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.
Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя — тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.
Основной перечень необходимых документов
Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:
- паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет — предоставляется свидетельство о рождении;
- выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги — на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
- справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- если квартира оформлена в ипотеку в браке — требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
- справка с оценочной стоимостью недвижимости — таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.
Если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.
Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости
Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.
Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка — риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.
Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя — рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.
Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.
Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя — он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.
Источник
