Ипотека один из немногих продуктов, который качественно меняет жизнь. Причем это может быть как в лучшую, так и в худшую сторону.
В 2008 и 2014 годах я работал в банках и знаю как банки реагируют на кризисы и к чему стоит готовиться будущим ипотечным заемщикам.
Эта статья как раз будет посвящена внутренним секретам банковской индустрии и будет полезна как будущим ипотечникам, так действующим. Также я сделал расчет экономики при росте ставки по ипотеке и снижении стоимости жилья. Советую дочитать статью до конца, т.к. она получилась объемная.
Ипотека в кризис — выгодна или нет. Ждать или покупать
1. Рост ипотечной ставки
Это пожалуй самое очевидное, что происходит в банках. Дело в том, что кризис сопровождается ростом курса иностранной валюты и как следствие ростом инфляции.
Клиенты начинают забирать деньги из банков и они вынуждены поднимать ставки по кредитам в т.ч. по ипотеке.
То, что в 2020 году нас может ждать такой сценарий уже заявил глава ДОМ.РФ В. Мутко.
И здесь я с ним совершенно согласен.
2. Увеличение доли отказов и снижение выдач.
Кризис сопровождается снижением покупательной способности и закрытие многих кризисов. Например сейчас в наиболее проблемной зоне — туриндустрия и гостиничный бизнес. Многие компании прекратят свою работу или перейдут под крыло более сильных и устойчивых игроков.
Соответственно возрастает риск невозврата кредита заемщиками. Поэтому банки подкрутят скоринг и оценку платежеспособности для принятия положительного решения.
3. Снижение сумм выдачи кредита повышение первоначальных взносов
даже если Ваше платежеспособность не вызывает сомнений в текущий момент, но нынешний кризис может быть затяжным и Ваши доходы со временем могут уменьшиться.
Если до этого банк спокойно мог одобрить кредит с суммой платежа до 50% от дохода, то теперь стоит ожидать знаний в 40 и 30%.
Та же история и с первоначальными взносами. Если рантеш вполне можно было получить кредит с 10% ПВ, то теперь это значение сдвинется в сторону 15-20%.
4. Отказ от кредитования малоликвидного жилья
Как показывает практика и ситуация предыдущих кризисов, покупательная способность граждан падает. Соответственно падает и спрос на недвижимость.
Особенно страдает малоликвидное жилье низкого качества. Банки это понимают и будут отказывать в кредитовании таких объектов. Дело в том, что есть большая вероятность потери стоимости такой квартиры во время кризиса.
Для примера приведу динамику стоимости жилья в Москве за последние 6 лет.
Динамика средних цен в Москве
5. Приоритет первички по эскроу счетам
В предыдущие годы такого сценария не было. Это что называется — «свежак».
Теперь для банков важно не только выдать ипотечный кредит, но и поддержать застройщика, которого они финансируют.
Соответственно первичка с эскроу счетами будет в приоритете.
6. Рост ставок против падения цен на недвижку.
Можно ожидать роста ставок в 1-2% к текущим уровням. Давайте посчитаем экономику при росте ставок по ипотеке в 1% и падении цен на недвижку в 5%.
Возьмем стандартный пример для Москвы
- сумма кредита — 5 млн. руб.
- срок — 15 лет
- ПВ — 10%
- ставки 9 и 10%
Вот какие получаются цифры
расчеты переплаты и платежей по кредитному калькулятору
Как видим разница в переплате составляет
= 4 673 тыс. — 4 130 тыс. = 543 тыс. руб.
Это 10% от стоимости квартиры при ПВ в 10%.
А изменение стоимости квартиры в 5,5 млн.на 5% будет всего 275 тыс. руб.
Получается, что удорожание ипотеки на 1% будет компенсировано падением стоимости жилья на 10%. То. что ипотека может вырасти на 1% — согласен, а то, что жилье подешевеет на 10% — нет.
Но это мое мнение.
ИТОГО
В целом буде сломлен тренд, когда дешевела ипотека и росли цены на недвижимость. Теперь точно ипотека начнет дорожать, а вот динамика цен будет зависеть от настроения потребителей.
Если курс доллара еще подскочит, то есть вероятность скупки гражданами иностранной валюты. А недвижимость сегодня не рассматривается, как актив, который сохраняет средства в кризис. Скорее наоборот.
С точки зрения выгодности ипотеки — вопрос спорный. Да цены на недвижку могут припасть, но и ставки вырастут.
Поэтому, пока ставки еще не выросли, есть смысл присмотреться к приобретению жилья. Если конечно у Вас есть реальная потребность в личных квадратных метрах.
Желаю всем пройти кризис без потерь и лишних расходов.
ПОДПИСКА НА КАНАЛ
Рекомендую к прочтению
Почему ипотеку выгоднее рефинансировать в другом банке
Источник: rbc.ru
Источник
Прежде чем решится на ипотеку, серьезно обдумайте этот шаг. Чтобы жилищное кредитование не привело вашу семью к банкротству и не вылилось в миллионные растраты, изучите несколько тонкостей, о которых вам никогда не расскажут в банке.
1. Не берите ипотеку, если у вас нет накоплений
Ипотека нанесет мощный удар по вашему бюджету. В некоторых семьях эта ежемесячная статья расходов занимает львиную долю общего дохода, поэтому никогда не соглашайтесь на ипотечное кредитование, если у вас нет «подушки безопасности». Сбережения должны составлять не менее одного годового семейного бюджета, ведь вы не знаете, что может принести завтрашний день.
По статистике страховых компаний, каждые 10–15 лет в любой семье происходит неприятная ситуация (потеря работы или активов, проблемы со здоровьем, кражи и т. д.), поэтому обязательно нужно иметь накопления. Тогда вам и вашей ипотеке будут не страшны любые происшествия.
2. Табу валютной ипотеке
Никогда не берите ипотеку в валюте. И неважно, насколько стабильная и высокооплачиваемая у вас работа. Всегда держите в голове мысль о том, что завтра все может измениться: и ваш профессиональный статус, и курс рубля. В 2008 и в 2015 годах многие российские семьи разорились и потеряли жилье, когда не смогли оплатить свои валютные ипотеки из-за стремительного падения курса.
Выгоднее брать ипотеку в отечественной валюте, а сбережения на ее оплату держать в иностранной. Тогда любая девальвация, которая периодически происходит с рублем, никак не отразится на ваших выплатах.
3. Чем меньше срок ипотеки, тем меньше переплата
Поэтому настоятельно рекомендуем вам не брать на себя ипотечные обязательства на срок более чем в 10 лет. Банк, конечно же, будет привлекать вас более длительными периодами — 20, 25 и даже 30 лет, предлагая более низкую процентную ставку. Но здесь важен не размер ежемесячного платежа, а то, какую сумму вы в итоге переплатите за квартиру.
Если вы берете в ипотеку на 20 лет под 12% годовых 4,5 миллиона рублей на покупку квартиры за 5 миллионов, то при таких условиях вы заплатите банку 7,4 миллиона рублей, а это 148% от исходной стоимости квартиры.
4. Не берите длительную ипотеку, чтобы погасить ее раньше срока
Как подтверждает статистика банковских учреждений, лишь 10% заемщиков гасят ипотеку раньше срока. У остальных 90% всегда находятся другие необходимые траты: ремонт, отпуск, покупка новой машины. Таким образом, последние сильно переплачивают за жилье, хотя могли бы потратить эти деньги на другие нужды.
5. Скажите нет плавающей процентной ставке
Чтобы обезопасить себя от банкротства, банк обязательно повысит ставку по ипотеке. Например, в период кризиса, В ваших интересах выбрать фиксированную процентную ставку, иначе финансовые потери вашей семьи могут исчисляться тысячами рублей.
6. Выбирайте ипотеку с возможностью рефинансирования
Эта опция позволит вам сэкономить значительную сумму, взяв взаймы деньги у другого банка на условиях более низкого процента. Так, при десятилетнем займе в 5 миллионов рублей рефинансирование всего на 1% сэкономит вам до 35 тысяч рублей в год.
7. Сравнивайте условия разных банков
Не поленитесь и сравните условия ипотечного кредитования в трех-пяти надежных банках. Даже если вы давно сотрудничаете с определенным банковским учреждением, все равно просмотрите предложения его конкурентов. Иногда осмысленный и правильный выбор банка и условий кредитования способен сэкономить вам тысячи рублей, а вот лень может стоить миллионы.
8. Не берите ипотеку в преддверии экономического кризиса
При кризисе возможны любые сценарии: недвижимость обесценивается, люди теряют работу. Если в преддверии кризисного момента вы возьмете в ипотеку квартиру стоимостью, например, 4 миллиона рублей, то со временем она может потерять в цене около 30% и будет стоить 2,8 миллиона рублей, а выплачивать банку вы вынуждены будете из расчета исходной суммы кредита.
Помните, что при наступлении «тяжелых времен» всегда стоит придерживаться двух правил: увеличивать собственные накопления и быстро избавляться от долгов.
9. Учитывайте расходы на ремонт и на проведение сделки
Так, ремонт квартиры площадью 60 квадратных метров в среднем обойдется в 300–500 тысяч рублей. Примерно в такую же сумму могут вылиться и расходы по сделке при покупке квартиры за 5 миллионов рублей. Поэтому при расчете ипотеки эти цифры обязательно стоит добавить к цене квартиры.
10. Платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25%
Даже если работники банка будут убеждать вас в том, что нормальной величиной считается 40% от дохода, запомните, это не соответствует действительности. В жизни бывают разные ситуации, и по какой-то причине ваш чистый доход может резко снизиться. Поэтому оптимальной суммой всех налоговых платежей считается 25%. Среднестатистическая семья может жить комфортно, если при общем ежемесячном доходе в 100 тысяч рублей их платежи по кредитам не превышают 25 тысяч рублей.
11. Не берите ипотеку, если у вас нет стабильного места работы
При оформлении долгосрочного кредита по ипотеке вы должны быть твердо уверены в стабильности своего заработка, иначе рискуете попасть в глубокую долговую яму. Особенно это касается тех семей, в которых работает только один из супругов. Инвестируйте деньги и время в свое образование, старайтесь развиваться и повышать квалификацию.
12. Обязательно застрахуйте свою жизнь, здоровье или кредит
Не имеет значения, какую страховку вы выберете. Главное, чтобы по ее условиям в случае потери трудоспособности или смерти заемщика остаток по его кредиту в полном объеме ложился на страховую компанию. Тем самым вы обеспечите безопасность вашей семье, которая в случае подобной трагедии может остаться и без кормильца, и без квартиры.
13. Не выбирайте жилье в депрессивных районах и в домах старой постройки
Подобное жилье со временем будет только дешеветь. И если вам вдруг захочется переехать в лучшие условия, то сделать это может быть крайне сложно, так как суммы от продажи не хватит на возврат кредита банку.
14. Ипотека — вариант для крепкой и надежной семьи
Никогда не заключайте договор по ипотеке, если сомневаетесь в отношениях с супругом или не уверены в завтрашнем дне. Выплачивать залог вам придется годами, а такую продолжительную проверку, к сожалению, могут выдержать не все отношения. Даже после развода обязанности по выплате кредита никуда не денутся, ведь зачастую в момент подписания договора банк вписывает в него обоих супругов в качестве созаемщиков. Иногда людям долгое время приходится возвращать залог за то жилье, где они больше никогда не будут жить.
15. Жилье в ипотеку — не лучший способ произвести впечатление
Поэтому не стоит вешать на свою семью многолетнюю кабалу ради стремления показаться богаче и успешнее, чем есть на самом деле. Рассчитывайте на свои реальные доходы и возможности, и тогда ипотека не станет для вас непосильной ношей.
Чтобы покупка жилья в ипотеку принесла радость, а не стала для вашей семьи многолетней финансовой тюрьмой, заблаговременно обдумайте все за и против. Просчитайте все возможные варианты развития событий, посоветуйтесь со специалистами и знающими людьми и только тогда подписывайте заветный договор.
Подписывайся на наш канал, чтобы не пропустить важные лайфхаки! И спасибо за лайки!
Источник
По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Ставки по выданным ипотечным кредитам, как следует из данных Центробанка, в мае в среднем опустились до рекордных 7,4%. Еще в начале года было 8,84%.Случилось это, в частности, благодаря льготной ипотеке под 6,5% на покупку новостройки, которая в этих «средневзвешенных» процентах тоже учитывается. По новой программе в мае была выдана треть от всех кредитов.
Эксперты, однако, уверены, что и по обычным, не льготным, программам ипотека в ближайшее время будет только дешеветь. После того, как в июне ЦБ опустил ключевую ставку сразу до рекордных во всей новейшей российской истории 4,5%, банкам просто деваться некуда — будут потихоньку снижать ставки по кредитам.
Так может доживем наконец до того, что и в России средние ставки будут, как в Европе — 2-3%? Или мечтать не вредно? И стоит ли торопиться брать ипотеку — может, подождать еще более выгодных условий?
Оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы.
Фото: Shutterstock
КАК НИЗКО ОНИ МОГУТ УПАСТЬ?
Оптимистичный прогноз такой: если не случится каких-нибудь новых бед типа «второй волны» коронавируса, если вдруг не разгонится инфляция и ЦБ дальше будет активно снижать ставку, к концу года она может опуститься до 3,75-4% годовых.
— Ипотечные ставки при этом неизбежно будут идти вниз. Можно ожидать, что средняя ставка по ипотеке к концу года упадет до 5-6%, — прогнозирует ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов.
— Мы ожидаем до конца года средний размер ставки на новостройки в районе 6-6,5%, на вторичное жилье — 7-7,5%, — говорит президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.
Иными словами, оптимисты предполагают, что к концу года обычная ипотека на новостройки вполне может подешеветь до уровня льготной программы (6,5%), которую после 1 ноября планируется свернуть.
— Более низкие ставки уже маловероятны, так как для этого ключевая ставка ЦБ должна будет составить 3−3,5%. А такое не позволит нынешний уровень инфляции, — объясняет эксперт по инвестициям Ян Марчинский.
Не-оптимисты считают, что основное снижение ставок уже произошло, дальше возможна лишь небольшая корректировка. А еще более красивых показателей к концу года не будет. В том числе по причине завершения в ноябре программы льготной ипотеки под 6,5% — она тоже выступает драйвером для снижения ставок. В общем, ниже чем на 7-7,5% в среднем лучше не рассчитывать. (Заметим, что еще пару лет назад о таком «пессимистическом варианте» можно было только мечтать).
При этом эксперты полагают, что основной объем кредитов будет выдаваться все-таки по льготным программам. В самом деле, не так уж много желающих найдется покупать в кредит вторичку под 8% годовых (да пусть даже 7%!), если на новостройку по льготной программе некоторые банки дают денег даже не под 6,5%, а уже под 6,1-6,2%. А тут еще и возможный потолок льготного кредита повысили до 12 миллионов для Москвы и Петербурга и до 6 миллионов для остальных регионов.
— Сейчас на рассмотрении еще и предложения Минфина о снижении первоначального взноса по льготной ипотеке до 15%. Плюс дополнительно расширяется лимит сельской ипотеки, где ставка вообще в пределах 3%, — говорит вице-президент НОСТРОЙ, член рабочей группы «Устойчивое развитие» Высшего совета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз.
Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
БРАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?
Снижение ставок — это, конечно, хорошо. Но есть еще и цены на жилье. Будешь дожидаться более выгодных ставок — можешь дождаться, что благодаря ним вырастет спрос и подорожает твоя будущая долгожданная квартира. Возможный вариант в нынешней ситуации?
Мнения экспертов расходятся.
— Цены на недвижимость будут расти. Это связано с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, колебаниями рубля, — утверждает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
— С чего во время кризиса недвижимость должна дорожать? Покупатели-паникеры скоро закончатся и мы перейдем к долгой стагнации рынка, если не случится экономическое чудо и ВВП России снова не начнет расти на 7% в год, — высказывает прямо противоположную точку зрения Виталий Манкевич. — Да, сейчас достаточно привлекательные условия по ипотеке. Это не даст резко уронить спрос на недвижимость, но вряд ли поможет его повысить. Реальные доходы населения за последние три месяца упали на 20-30%, больше половины отмечают сокращение доходов, реальная безработица 10-15%.
— Некоторые застройщики поднимают цены, но так как население продолжит беднеть в условиях неблагоприятной финансовой ситуации, в перспективе ближайших шести месяцев мы можем наблюдать падение цен на новостройки на 5-10%, — прогнозирует Ян Марчинский. — На рынке вторичного жилья ситуация более сложная, так как он остался без поддержки со стороны государства. Спрос здесь уже упал на 50%. Прогнозирую, что к осени квартиру на вторичке можно будет купить со скидкой до 15% от текущих цен, и даже до 20%, если вы умеете торговаться.
ДАЕШЬ ПЕРЕКРЕДИТОВАНИЕ
С чем согласны почти все эксперты — снижение ставок по нельготным программам вызовет массовое желание перекредитоваться у тех, кто брал ипотеку раньше, под 10-12%, а то и еще на менее выгодных условиях. Бум рефинансирования кредитов в нынешних условиях более вероятен, чем ощутимый рост спроса на покупку жилья.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Минстрой: «Ипотека по льготной ставке 6,5% заканчивается 1 ноября. Покупайте жилье сейчас»
Замглавы ведомства Никита Стасишин подтвердил журналистам, что продлевать популярную программу не планируется (подробности)
Источник
Добрый день, уважаемые читатели. Сегодня почти каждый второй работающий россиянин имеет кредит. 47% из всей суммы задолженности — это долги по ипотеке. Поэтому, по-моему мнению, тема этой статьи достаточно актуальна. Так как я больше 10 лет занимаюсь недвижимостью, то хочу дать несколько секретов, которые помогут сэкономить вам достаточно крупную сумму.
Ставьте лайки и подписывайтесь на канал!
1. Страховка
Сейчас страхование жизни является добровольной функцией. Однако банки автоматически включают ее, как правило. И если вы хотите ее убрать, то процентная ставка увеличивается на 1 пункт. Так вот — попросите у банка рассчитать стоимость страховки отдельно. И посчитайте вариант с оформлением ее и без оформления. Исходя из срока кредитования, даже увеличение процентной ставки иногда может быть выгоднее, чем брать кредит со страховкой.
Что касается страхования недвижимости, то банк будет предлагать вам застраховать ее в своей страховой компании. Не поленитесь, посмотрите рынок. Уверена, что вы найдете варианты дешевле, а банк не имеет права отказать вам в том, что вы приобретете страховку у другой компании.
2. Досрочное погашение
Если вы планируете какую-то сумму на досрочное погашение, то банк предложит вам два варианта. К примеру, у вас появилось 200 000 рублей. Вы хотите внести их в счет погашения ипотеки. Вариант 1: Уменьшить срок кредитования. Вариант 2: уменьшить сумму ежемесячного платежа. Выбирайте уменьшение срока кредитования. Так вы сможете погасить кредит раньше, следовательно, сэкономите деньги на переплате процентов. Просто запомните, что следует уменьшать именно срок! Конечно, если вы делаете досрочное погашение не в том случае, если сознательно хотите уменьшить ежемесячный платеж, так как понимаете, что это для вас большое обременение. В таком случае выгода будет гораздо меньше, но вы будете платить комфортную для вас сумму.
3. Чем раньше, тем лучше
Если вы собираетесь вносить деньги на досрочное погашение кредита, то делать это лучше всего в первые годы. Почему так происходит? Потому что в первую очередь банк забирает себе проценты. И если вы платите, условно, 30 000 рублей, то 25000 из них — это проценты. То есть за год вы вроде как заплатили 360 000, а ваш долг уменьшился только на 60 000. Не забывайте, что проценты начисляют именно на тело кредита! Соотвественно, чем раньше вы гасите проценты, тем меньше составит ваша переплата. В последние годы досрочное погашение не сильно что-то поменяет, поэтому лучше взвесить, куда можно направить эти деньги с пользой.
4. Налоговые вычеты
Это отдельная тема, так как многие люди даже не знают, что им положен налоговый вычет за покупку квартиры. А еще, между прочим, налоговый вычет положен за ипотеку! Да-да. Можно получить два вычета. Разберем на примере. Вы купили квартиру, стоимостью 7 000 000 рублей. ( Это цена однокомнатной квартиры в городе Москва). Первоначальный взнос составил 1000 000 рублей. Ипотеку взяли на 20 лет.
Максимальная сумма, которую можно получить по вычету на недвижимость = 2000 000* 0,13 = 260 000 рублей. За проценты по ипотеке вычет составит 390 000 рублей. То есть вы можете вернуть 650 000 рублей.
Есть еще один небольшой секрет. Если вы оформляете квартиру в собственность в доле с супругой/супругом, то эта сумма может увеличиться вдвое.
Тут есть множество нюансов, которые следует учитывать, однако ничего сложного нет. Напишите, пожалуйста, в комментариях полезна ли была статья. С сделать ли статью, где будет описано подробно про налоговые вычеты и как их получить с максимальной пользой?
Спасибо, что дочитали статью до конца. Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал и инстаграм, чтобы первыми узнавать интересное о недвижимости и инвестициях.
Источник
