Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой — есть несколько проблем.
Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.
Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.
Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.
Нормативно-правовая база
Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:
- 35 глава ГК РФ — о найме жилого помещения.
- Налоговый Кодекс — обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
- Жилищный Кодекс — регулирует порядок сдачи в аренду.
- Закон «Об ипотеке» — устанавливает права и обязанности заемщика.
Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.
То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора
Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:
- Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
- Запросить разрешение на заключение договора аренды.
Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.
Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.
Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:
- Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
- Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
- Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.
Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.
Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.
Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.
Законные способы сдачи ипотечной квартиры
Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:
- Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
- Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
- Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
- Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.
Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.
Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году
Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.
Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:
- Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
- Наложение штрафа на собственника жилья.
- Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
- Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.
Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.
После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.
Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Смотрите видео на нашем сайте: https://vseodome.club/ipoteka/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html
Источник
Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования
Фото: Ведомости/ТАСС
Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.
Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.
Популярная мера
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.
Какой должна быть квартира
Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».
Пример расчета
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:
— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).
Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.
Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.
Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.
Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.
И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.
На что нужно обратить внимание
В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Источник
Итак, дом, в котором вы когда-то купили квартиру, наконец построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы приобрели объект в ипотеку.
Давайте по порядку.
Оформите отчет об оценке
Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.
Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес объекта недвижимости, после чего из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.
Также вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании. Их список можно найти на сайте банка.
Оформите квартиру в собственность
Оформить право собственности вы сможете после того, как дом, в котором вы купили квартиру, будет поставлен на кадастровый учет. Этот процесс может занять до полугода, но, как правило, проходит быстрее. При подписании акта приема-передачи поинтересуйтесь у застройщика о примерных сроках постановки дома на кадастровый учет. После того, как это случится, вы можете оформить право собственности.
И тут может быть два варианта. И зависят они от того, что указано у вас в кредитном договоре.
Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной
В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:
- Паспорт
- Кредитный договор
- Договор долевого участия или договор уступки права требования
Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — допсоглашение при вас подготовит менеджер банка.
Также вы можете обратиться к менеджеру в чате в вашем личном кабинете сопровождения на ДомКлик — он составит допсоглашение заранее, вам нужно будет просто прийти и подписать его.
Обратите внимание: если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.
В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной
В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.
Для оформления права собственности вам понадобятся:
- Договор основания (например, договор долевого участия или договор уступки права требования)
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдаёт их заранее в нужном количестве. Однако, если у вас их меньше, чем нужно, получить дополнительный оригинал можно у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.
Сколько времени займет оформление права собственности
Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.
Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.
Какие документы я получу
Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.
Предоставьте в банк выписку из ЕГРН
В течение трех месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.
Как передать выписку в банк
Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.
Предоставьте в банк полис страхования недвижимости
По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона 102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Но есть еще как минимум несколько причин сделать это. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис».
Как застраховать квартиру
Купить полис страхования залогового имущества также можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование». А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком. Их список можно найти здесь.
Страховой полис, приобретенный на сайте ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно. А вот если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета сопровождения ДомКлик.
Просто загрузите сам полис страхования залога и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.
Верните часть потраченных на квартиру денег
Напоминаем, что вы можете подать документы на налоговый вычет уже сейчас, если акт приема-передачи подписали в 2019 году. О том, как это сделать, подробно рассказали в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку». Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не нужно дожидаться оформления права собственности.
Это не всё
Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги.
Подробнее об этом рассказали в нашей статье «Как прописаться в квартире».
Если же у вас несколько объектов в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.
Если остались вопросы
После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».
Если коротко: мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения и многое другое. А кроме того, клиенты могут получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.
Перейти в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки
Сейчас читают
Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям
Что должна делать управляющая компания
Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция
Источник
