Последнее обновление: 21.01.2020
Вопрос:
Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?
Ответ:
Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?
Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.
Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.
Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?
Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.
Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.
При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.
Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку
Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:
- Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
- Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
- Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
- Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).
Рассмотрим эти варианты по порядку.
Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга
Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.
После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.
Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.
С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.
Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки
Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?
Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».
Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.
Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).
К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.
Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.
Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.
Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.
Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом
Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).
Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.
Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).
Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.
Что об этом говорит закон:
Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.1, ст.38, Закона об ипотеке).
При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).
Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.
Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов
Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).
Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.
Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.
Бывает, что с учетом набежавших процентов, штрафов и пеней за просрочки платежей – после продажи квартиры с торгов за полцены, заемщик еще остается должен банку. Такая ситуация абсолютно разорительна для любого человека. И что здесь можно сделать? В таком случае выходом может быть услуга по срочному выкупу квартир (например, ЗДЕСЬ) – там тоже выкупают недвижимость с дисконтом за срочность, но этот дисконт меньше, чем на публичных торгах.
Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой
– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?
Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.
– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?
Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.
Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.
Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.
– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).
Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.
– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?
Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).
В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.
– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?
Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.
Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.
Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Жизнь штука не простая и предугадать в ней все невозможно. Вот, например, купил человек квартиру с помощью ипотечного кредита сроком на 15 лет. Неожиданно жизненная ситуация человека резко меняется и, например, нужно срочно менять место жительства. Ситуаций может быть масса, и жизненные планы имеют обыкновения резко меняться. А тут ипотека почти на пол жизни. Что делать? Как и кому продать обремененную недвижимость, находящуюся в залоге у банка? Ответ — можно. Причем есть несколько способов решить эту задачу. Обо всем этом подробнее, ниже в этой статье.
Ипотека — это обременение или ограничение на распоряжение квартирой, наложенное банком, выдавшим ипотечный кредит заёмщику для покупки этой квартиры. Такое обременение будет наложено до полного погашения заемщиком ипотечного кредита.
После того как квартира куплена, заёмщик регистрирует в Росреестре право собственности и одновременно с этим регистрируется обременение на квартиру в единой базе недвижимости. Это ограничение будет видно каждому, кто закажет выписку из Росреестра. Снять обременение можно будет после того как кредит будет погашен.
Вернемся к нашей истории, когда есть квартира с ипотечным обременением, которую нужно продать. Продать такую квартиру можно как самостоятельно, так и с помощью самого банка. Основная проблема при продаже такой квартиры заключается в финансовых расчетах. По документам собственник у квартиры один и это подтверждается правом собственности, а по факту деньги от продажи квартиры получат физическое лицо (заемщик) с одной стороны и банк-кредитор с другой. При этом каждый участник такой сделки будет отслеживать исключительно свои интересы. Главная неприятность здесь в том, что при такой продаже продавец в нашем случае это заёмщик понесет существенные финансовые потери. Почему? Подробности далее в статье.
Варианты реализации недвижимости обремененной ипотекой
Решить задачу продажи обремененной недвижимости можно 4 способами:
4. Обратиться в банк кредитор с просьбой о помощи в продаже этой квартиры.1. Досрочное закрытие ипотечного кредита.
2. Погашение кредита за счет денег покупателя при ее продаже.
3. Продажа залоговой квартиры вместе с ипотечным кредитом.
Далее будет рассматриваться каждый вариант более подробно.
Продажа квартиры путем досрочного погашения кредита
Этот вариант решения задачи самый простой и в то же время самый сложный. Дело в том, что в этом случае заемщик должен полностью погасить остаток кредитной задолженности перед банком. Необходимой суммы для погашения, как правило, нет. Заемщику нужно где-то достать необходимую сумму. Для этого можно обратиться в другой банк и взять потребительский кредит. В этом случае можно получить отказ, если кредитная нагрузка заемщика очень большая. Если же потребительский кредит получен заемщик, просто гасит остаток по ипотеки и спокойно продает квартиру. Перед этим обязательно нужно получить от банка справку подтверждающую закрытие кредита и передать ее в Росреестр для снятия обременения.
После проведения всех этих процедур квартира становиться полностью в распоряжении гражданина, и он может спокойно продавать ее в обычном режиме. При этом нужно отметить, что после того, как обременение будет снято, квартира станет более привлекательной для потенциальных покупателей и соответственно ее можно будет продать дороже, чем можно было бы продать ее с обременением. Потребительский кредит можно будет закрыть сразу же после получения денег за проданную квартиру.
Стоит отметить, что некоторые банки в своих кредитных договорах указывают, что в случае, если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, он выплачивает банку некоторый штраф. По этой причине такой вариант решения задачи может быть финансово не очень выгоден заемщику.
Также стоит отметить, что это единственная возможность продажи недвижимости с ограничением ипотекой по максимальной рыночной цене. Другие варианты несколько сложнее и их реализация предполагает некоторый ценовой дисконт.
Продажа квартиры и погашение кредита деньгами покупателя во время сделки
Это второй вариант решения задачи по продаже ипотечной квартиры. Он предполагает, что покупатель пришел со своими деньгами, то есть наличными и согласен купить квартиру с ипотечным обременением. В этом случае часть денег покупателя уходят банку на погашение оставшейся задолженности заемщика, а вторая часть передается продавцу (заемщику). Как это реализовать?
Если остаток по ипотеке не большой можно с покупателем договориться с покупателем чтобы он передал необходимую сумму денег в качестве аванса. Закрыть этими деньгами долг перед банком, снять ипотечное ограничение и продать недвижимость уже «чистой». Аванс можно внести по предварительному договору покупки квартиры. Это послужит для покупателя гарантом того, что квартира ему достанется в любом случае.
В случае если остаток по ипотеке превышает разумные размеры аванса, то получить такую сумму в качестве аванса не получиться. Тогда придется к сделке привлекать банк-кредитор. Расчеты по сделке будут проходить с использованием двух банковских ячеек. К одной из ячеек доступ получает представитель банка кредитора, в которой предварительно будет заложена сумма долга по кредиту, а во вторую ячейку получит доступ продавец квартиры, то есть заемщик. И банк, и заемщик получать доступ к ячейке только после того, как право собственности на квартиру перейдет покупателю.
Нужно отметить, что вместе с переходом собственности на имя покупателя ему также достанется квартира с ипотечным обременением, которое он может сразу же снять, потому что кредитные обязательства перед банком закрыты. Банк выдаст покупателю справку, подтверждающую факт погашения задолженности.
Это самый распространенный способ продажи залоговой квартиры. При такой сделке банк-кредитор предоставляет услуги депозита с ячейками для проведения расчета по сделке. Если предполагается безналичный расчет можно воспользоваться аккредитивом. Аккредитив — это тоже ячейки только виртуальные. Доступ к деньгам здесь тот же, как и в случае с ячейками. Стороны получают деньги только после того как собственность на квартиру перейдет на имя покупателя.
Полезно будет почитать:Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?
Продажа недвижимости вместе с ипотечным кредитом
Этот вариант возможен, когда покупатель предварительно дал свое согласие на покупку квартиры, находящуюся в залоге у банка, но при этом не имеет необходимой суммы для ее покупки и готов купить ее с использование ипотеки. Здесь банк может пойти навстречу покупателю.
В такой сделке происходит продажа не только квартиры, но и долговых обязательств включая обременения. Другими словами, в такой сделке банк продает остаток по кредиту с тем же залогом на квартиру новому заемщику. Это очень выгодная для банка сделка, так как он зарабатывает на процентах от выданного кредита. Чем дольше будет кредит, тем больше банк на этом заработает.
Если продавцу повезло, и нашелся именно такой покупатель, то по согласованию с кредитором организуется перемена участников по кредитным обязательствам. Банк заключает с покупателем два договора. Первый — договор цессии, а второй — договор приобретения квартиры.
После этого покупатель оформляет собственность на квартиру вместе с обязанностями по выплате кредита. Статус квартиры при этом не изменяется, и она по-прежнему будет находиться в залоге у кредитора до полного погашения кредита.
Важно отметить, что факт наличия обременения квартиры в виде ипотеки не доставляет большой радости потенциальным покупателям. Поэтому при таких сделках для того, чтобы сделать покупателя более сговорчивым такие квартиры предлагаются с дисконтом в 15-20% ниже рынка. Нужно отметить, что это не самый худший вариант. Худший вариант уничтожающий весь оптимизм продавца происходит, когда банк сам продает квартиру. Об этом ниже.
Продажа квартиры банком через торги
Этот вариант кошмарный для заемщика потому, что квартиру продает сам банк. Такое может случиться в том случае если заемщик по стечению обстоятельств не может обслуживать свои кредитные обязательства и не может найти покупателя на свою квартиру. В этом случае банк через суд взыскивает остаток по кредиту через продажу квартиры на аукционе.
Через аукцион банк продает квартиру быстро и дешево потому, что заинтересован в возврате своих денег, а на все остальное ему наплевать. При такой продаже стоимость недвижимость может составлять всего лишь 50% от рыночной стоимости, но которая гарантирует банку возврат своих средств. Именно в возврате этих средств кровно заинтересован банк, а интересы заемщика его не интересуют. Этот вариант является худшим из возможных. Его следует избегать и стараться решать вопрос продажи квартиры другими способами.
Также читайте по этой же теме:
Где купить квартиру по льготной ставке 6,5%
Ипотека и падения рубля
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк ???? и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.
Подписаться на канал
Источник
