Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
· Технический паспорт квартиры.
· Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
· Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
· Выписку о праве собственника из регистрационного органа (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
· Важным документом также является заключение оценочной стоимости.
Риски продавца
Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.
Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика. Обратите строго своё внимание на данный пункт.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).
Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена. Указывайте в договоре ту сумму, за которую реально продли и которую получили в виде стоимости квартиры.
Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей. А время на поиски покупателя утрачены. К тому же другие покупатели из данных государственного регистрационного органа могут узнать, что уже были попытки по продаже через ипотеку, что может отрицательно отразиться на желании приобретать недвижимость, потому что Вы даже не сможете назвать официальную причину отказа.
· Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.
· Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей.
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
· Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
· Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
· Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
· Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
· Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
· Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сделки Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее!
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
1. Способ оплаты
Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.
Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.
При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
2. Перепланировка
Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в государственном регистрационном органе.
Источник
Если у вас пока нет всей суммы на покупку жилья, его можно приобрести в ипотеку. То есть, взять в кредит деньги у банка под залог покупаемой квартиры. Рассказываем о порядке действий этой процедуры, необходимых документах и том, на что обратить особое внимание.
Фото: Pinterest
1. Определитесь с бюджетом
Первым делом заемщику нужно определиться с бюджетом и подсчитать, за какую сумму он готов купить квартиру и сколько сможет ежемесячно платить банку. Платежи по кредиту не должны быть больше 40% общего дохода семьи.
Поскольку ипотека чаще всего берется на 10-15 лет, нужно проявить дальновидность и учесть все, что может произойти с вами за этот срок – прибавление в семье, потеря работы, тяжелая болезнь близкого, другие непредвиденные обстоятельства. Позаботьтесь о подушке безопасности, которая сможет покрывать ипотеку хотя бы в течение полугода.
Подготовьте и первоначальный взнос – чем больше будет эта сумма, тем ниже будет процентная ставка, и вы меньше переплатите за недвижимость.
2. Узнайте, есть ли для вас господдержка или другие льготы
Перед обращением в банки узнайте, какие ипотечные программы предлагает рынок. Например, государство предоставляет жилищный сертификат для военных и некоторых госслужащих, субсидию или деньги на первоначальный взнос для молодых семей, специальные программы с реализацией материнского капитала и т.д. Если вы подходите под одну из программ, рассматривайте банки, которые в ней участвуют.
Возможно, вы уже пользуетесь услугами определенного банка, тогда уточните, нет ли у него особых предложений по ипотеке для постоянных клиентов. Так, в «Сбербанке», «ВТБ» и «Газпромбанке» есть льготные условия для тех, кто получает в данном банке зарплату.
3. Выберите банк
Вы сможете выбрать любой из банков, который работает с подходящей госпрограммой. А если льготы для вас не предусмотрены, сравните кредитные организации по критериям: сумма первоначального взноса, размер процентной ставки, форма и срок платежа, репутация банка, качество сервиса.
Условия у банков разные – где-то процентная ставка составляет 8%, а где-то 12%. Как правило, чем ниже процентная ставка, тем больше должен быть первоначальный взнос. Его минимальный размер – 10-15% от стоимости квартиры. Сроки выплаты ипотеки могут быть от 5 до 30 лет.
Требования к заемщикам тоже разные – одно кредитное учреждение просит справку с подтверждением официальных доходов, второму достаточно предоставить данные о своем доходе в свободном виде, третьему для одобрения понадобится даже документ об образовании, а еще и поручитель.
Вы сможете узнать об условиях банков на их сайтах и в офисах. Там же доступны калькуляторы для самостоятельного расчета ежемесячных платежей. Если же вы покупаете квартиру в новостройке, то компания застройщика предложит вам услуги своего ипотечного брокера, который предоставит разные варианты по желаемым критериям. Важно при встрече с этим специалистом узнать как можно подробней обо всех условиях.
Что нужно узнать у ипотечного брокера или представителя банка на встрече:
- Способ расчета ипотечной ставки, размер штрафа за просрочку платежа, комиссии, льготные программы и акции.
- Условия досрочного погашения.
- Способ подтверждения доходов (определенная справка или свободная форма).
- Варианты пользования недвижимостью, допустимые банком (ремонт, сдача квартиры в аренду).
- Возможность привлечения созаемщиков.
- Наличие особых требований к приобретаемой недвижимости.
- Срок действия положительного решения банка, возможность повторной подачи заявки.
- Бесплатные услуги и сервисы, предоставляемые банком (онлайн-банк упрощает процесс оплаты ежемесячных платежей).
Отдайте предпочтение самому выгодному и комфортному для вас варианту. И учтите, что точные условия по вашей ипотеке банк сообщит только после одобрения заявки – до этого цифры будут примерные.
4. Соберите документы и подайте заявку на ипотеку
Для подачи заявки выберите не один, а несколько банков, чтобы не терять время и получить одобрение хотя бы в одном из них. Узнайте, какие документы необходимо подготовить, и уделите особое внимание заявлению-анкете. Специалисты говорят, что нельзя оставлять в ней пустые поля – лучше подробно отвечать на все вопросы, а если что-то непонятно, спрашивать у представителя банка.
Стандартный набор документов для подачи заявки выглядит так:
- Заявление-анкета. Можно заполнить на сайте или вживую при посещении банка.
- Копии всех страниц вашего паспорта.
- Справка 2-НДФЛ или другая справка по форме банка. Запросите ее в бухгалтерии и помните, что она имеет ограниченный срок действия – 30 дней.
- Заверенная копия трудовой книжки. Возьмите ее в отделе кадров вашей организации.
- Военный билет (у мужчин призывного возраста).
Некоторые банки требуют также другие документы – водительские права, дипломы об образовании, свидетельство о заключение или расторжении брака. Есть кредитные организации, которые, наоборот, предлагают упрощенное оформление по двум документам – внимательно изучите условия, потому что, скорее всего, процентная ставка у них будет выше.
Ответ от банка придет в течение 2-3-х дней, если не возникнет никаких вопросов по вашей кандидатуре. После положительного ответа уточните, сколько будет действовать одобрение. Стандартный срок – 90 дней, за это время вы должны будете найти и купить квартиру.
Фото: Pinterest
5. Выберите квартиру
Естественно, выбор квартиры должен отвечать вашим личным запросам – срок проживания, район города, новостройка или вторичка, планировка, стоимость жилья. Когда вы определитесь с выбором, предстоит проверить продавца и саму недвижимость.
При покупке квартиры в новостройке удостоверьтесь в надежности застройщика. Узнайте, сколько лет работает, сколько и какого плана проектов выполнил, были ли просрочки сдачи объектов, почитайте отзывы тех, кто с данной компанией работал.
Чтобы быть уверенным в чистоте продавца вторичного жилья, запросите у него следующие документы:
- Паспорт продавца и доверенность (заверенная нотариально), если сделку заключает представитель.
- Права продавца или справку из наркологического диспансера (чтобы убедиться в его дееспособности).
- Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.
- Выписку из ЕГРН с указанием данных нового собственника (вас).
- Выписку из домовой книги.
- Справку из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.
- Справку из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам .
- Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).
Однако учтите, что у банков свои требования к квартире, на которую они выдают кредит. Это нужно заранее уточнить у представителя банка. Например, материнский капитал можно использовать при покупке любой квартиры, а вот использовать льготу для семей с детьми можно только в новостройке.
Если у банка нет особых условий по ипотеке, то руководствоваться он будет двумя основными критериями к жилью:
- Объект, в котором вы выбрали квартиру, находится не в аварийном состоянии и не требует капитального ремонта.
- Подключение дома к электрическим и газовым система отопления и функционирование холодного и горячего водоснабжения.
Когда квартира отвечает этим условиям, банк может быть уверен в том, что вернет себе денежные средства, даже если заемщик не сможет выплачивать ипотеку. Но для принятия решения банк в обязательном порядке также проверяет документы квартиры и может отказать, если засомневается в чистоте сделки.
Закажите Экспресс-дизайн, чтобы поскорее начать ремонт и переехать в новое жилье. Дизайн двухкомнатной квартиры стоит, к примеру 5900 рублей и выполняется за 3 дня. Оставьте заявку на сайте izidizi.com, чтобы дизайнер связался с вами.
6. Закажите услугу оценки недвижимости
Оценка недвижимости – обязательное требование при выборе ипотечного способа кредитования. Банку не нужны примерные цифры, он должен точно знать, какова цена вашей квартиры на рынке.
Для этого вы должны обратиться к независимому специалисту для оценки вашего будущего жилья. Банк предоставит список оценочных компаний, которым доверяет, но вы можете выбрать и другого эксперта. Главное, чтобы оценщик был членом СРО, а его ответственность была застрахована не менее чем на 300 тысяч рублей.
Специалист будет оценивать расположение недвижимости, возраст дома, конструктивные особенности жилья и внутреннее составляющее квартиры. После этого он выдаст заключение, а банк будет решать, готов ли выдать вам в займ полную стоимость данного жилья.
7. Застрахуйте недвижимость
Банку нужно защитить себя от неприятностей, связанных с повреждением квартиры, проблем со здоровьем и неплатежеспособности. Поэтому в законе прописано, что квартиру, которая находится в залоге у банка, обязательно нужно застраховать.Тогда в непредвиденных ситуациях страховая компания сможет погасить ваш долг перед банком.
Вам предложат также застраховать свою жизнь и титул (право на владение имуществом), чтобы в случае чего страховая погасила ваш долг перед банком. Этот пункт не обязательный, но если вы на него согласитесь, вероятно, банк снизит кредитную ставку.
Обратите внимание, что оплачивать страховку вам придется каждый год – учтите это перед тем, как подписывать договор с банком.
8. Заключите договоры с банком и продавцом
С банком нужно будет заключить кредитный договор, по которому он выдаст вам деньги под залог квартиры. Этот договор заключается в письменном виде и регистрируется в Росреестре по месту жительства.
Перед тем, как подписать документ, внимательно ознакомьтесь со всеми условиями – какие есть запреты, сколько составляет неустойка, чем чревата просрочка платежа. Некоторые банки устанавливают лимиты по досрочному погашению ипотеки и размеру ежемесячного взноса. Посмотрите, нет ли пунктов с дополнительными пошлинами или комиссиями.
Помимо договора вы также подпишете с банком закладную, ценную бумагу, которая подтвердит, что вы передали квартиру в залог банку. Именно этот документ будет служить доказательством правоты в судебных спорах, поэтому важно проверить информацию и сравнить с тем, что написано в договоре – между ними не должно быть никаких противоречий.
С покупателем вы подписываете договор купли-продажи. Его, как правило, составляет банк, но вам необходимо будет самому тщательно его проверить и заверить у нотариуса. Можно и не обращаться в нотариальную контору, но лучше сделать это, чтобы в дальнейшем у другой стороны не появилось никаких претензий. Продавца заранее предупредите, что оформляете квартиру в ипотеку – от этого зависит процедуру оформления сделки.
9. Оплатите квартиру
Когда все договоры подписаны, вы можете оплатить квартиру. Всего есть 4 способа, чтобы это сделать:
- Аккредитив. Покупатель переводит деньги на специальный счет, а продавец получает их после успешной регистрации сделки. Есть комиссия за услугу, поэтому нужно уточнить у банка, во сколько она вам обойдется – обычно 0,75 – 0,5% от суммы за открытие, плюс за продление и сам платеж.
- Банковская ячейка. Покупатель кладет в ячейку наличные, а продавцу дают к ней доступ после сделки. Эта услуга тоже платная.
- Расчет без участия банка – наличными или переводом. Здесь нет гарантий ни для одной из сторон, поэтому этот вид оплаты считается самым опасным.
- Сервисы для безопасных расчетов. Это быстрее и дешевле, есть в «Сбербанке и «Альфа-банке», стоит в среднем 2000 рублей.
Чаще всего покупатель вносит аванс или задаток еще перед заключением сделки, чтобы подтвердить свое намерение о покупке, пока ждет ответа от банка. Оставшуюся сумму продавец получает после совершения сделки, до или после регистрации права – в зависимости от условий банка.
Будьте внимательны: аванс в случае расторжения договоренности возвращается покупателю, а вот задаток – нет. Условия оплаты и возможности возврата средств покупателю прописываются в договоре купли-продажи или договоре о внесении аванса/задатка.
Фото: Pinterest
10. Получите ключи
После успешной регистрации сделки вы принимаете квартиру у продавца и подписываете акт приема-передачи квартиры. В документе будет указано состояние, в котором приняли недвижимость, и в дальнейшем акт пригодится в суде в случае спора.
В новостройке акт приема-передачи жилья подписывается в обязательном порядке. А при покупке квартиры на вторичном рынке стороны зачастую опускают этот юридический документ, и напрасно. Там же помимо состояния квартиры можно указать срок освобождения жилья продавцом, чтобы закрепить договоренность на бумаге и не попасть в неприятную ситуацию.
11. Зарегистрируйте право собственности и залог
Право собственности обязательно нужно зарегистрировать, иначе оно не возникнет. Для этого соберите следующие документы:
- Договор купли-продажи.
- Оформленную закладную.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Договор ипотеки.
Вы обращаетесь в МФЦ или заполняете документы на портале Госуслуг, оплачиваете госпошлину в размере 2000 рублей и получаете выписку из госреестра, которая подтверждает право нового владельца на квартиру, подлинность ипотечного договора и правомерность купли-продажи по договору.
12. Оформите регистрацию по месту жительства
Когда право собственности зафиксировано, вы можете прописаться в квартире или зарегистрировать в ней членов семьи. Не забудьте уведомить также ТСЖ о том, что у жилья новые хозяева.
Теперь в квартире можно жить или сдавать ее в аренду. Однако есть то, что нельзя делать с недвижимостью, находящейся в залоге у банка:
- Продавать без оповещения банка.
- Проводить перепланировку или другие глобальные изменения без согласия банка. Это изменит характеристики квартиры и повлияет на ее стоимость.
- Наносить вред недвижимости, который тоже может снизить ее стоимость.
13. Получите имущественный вычет
С покупки квартиры в ипотеку вы сможете вернуть часть денег. Для этого нужно заявить имущественный вычет и получить обратно уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов.
Подать заявление можно лично при обращении в налоговую инспекцию, по почте или через сайт ФСН. Для этого вам понадобится собрать пакет документов:
- Форма налоговой декларации 3-НДФЛ.
- Копия паспорта налогоплательщика (страницы с основной информацией и пропиской);
- Справка 2-НДФЛ (оригинал).
- Договор купли-продажи (договор долевого участия).
- Платежные документы (оригиналы или заверенные платежные поручения, расписки, квитанции об оплате).
- Выписка из ЕГРН о госрегистрации права собственности на квартиру (заверенная копия).
- Акт приема-передачи жилья.
- Копия кредитного договора.
- Справка об удержанных процентах, выданная банком (требуется для получения вычета на погашение процентов по ипотеке).
Деньги с покупки квартиры вам выдаст работодатель по уведомлению из налоговой.
Ипотека – это серьезные обязательства, которыми вы свяжете себя на ближайший десяток лет, поэтому подходить к выбору банка и квартиры нужно рационально.
Узнайте обо всех льготах, которые можете получить по ипотеке, рассмотрите несколько вариантов банков и квартир. Внимательно изучите условия банка, проверьте его репутацию, а также удостоверьтесь в юридической чистоте недвижимости и ее продавца.
Кроме того, на встречу с представителем банка приходите в опрятном виде – респектабельная внешность тоже влияет на положительное решение по ипотеке. Не пропускайте просрочки платежей и не нарушайте правил, прописанных в ипотечном договоре – иначе банк вправе выставить ее на продажу, даже если это ваше единственное жилье.
Вы уже знаете, каким будет ваш интерьер? Пройдите тест на определение стилевых предпочтений, чтобы получить рекомендации для своего дома.
Источник